61歲的姚龍沒有想到自己擔心的事真發(fā)生了——租用他農(nóng)田開發(fā)的一個“小鎮(zhèn)”突然就爛尾了。
姚龍所指的“小鎮(zhèn)”是位于河南省孟津縣朝陽鎮(zhèn)姚凹村的“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”，是當下中國正在如火如荼建設的數(shù)千個“特色小鎮(zhèn)”之一。它所在的朝陽鎮(zhèn)位列住建部認定的第二批全國特色小鎮(zhèn)目錄。
有媒體評論認為，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”的爛尾并非孤例，一些失去了特色的“特色小鎮(zhèn)”，最終不過是打著“小鎮(zhèn)”旗號、行“圈地”之實的另一個房地產(chǎn)項目的翻版。
隨機而變的“特色小鎮(zhèn)”
“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”位于連霍高速與洛吉快速通道交會處，總占地2300畝。在一些介紹中，它被稱為“集雙拼、獨棟、花園洋房等多種產(chǎn)品類型為一體的高端低密地產(chǎn)項目，打造旅游、休閑、養(yǎng)老、地產(chǎn)為一體的法式典雅生活住區(qū)范例”。
該項目由洛陽塞拉維置業(yè)有限公司(下稱“塞拉維置業(yè)”)、洛陽家祥文化旅游開發(fā)有限公司共同投資。工商資料顯示，這兩家公司的實際控制人均為黃繼偉。
公開資料顯示，在運作“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”項目之前，黃繼偉并沒有地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，也沒有特色小鎮(zhèn)的運營經(jīng)驗。
黃繼偉2002年大學畢業(yè)后，曾創(chuàng)辦洛陽偉誠商貿(mào)有限公司，為當?shù)匾恍┑禺a(chǎn)項目配送鋼材，之后，又投資成立了一個年產(chǎn)值達9000萬元的混凝土攪拌站。2013年，黃繼偉成立塞拉維置業(yè)，先后拿下數(shù)千畝土地，開始運營“花海小鎮(zhèn)”項目。
孟津縣自然資源局網(wǎng)上土地掛牌出讓公告顯示，塞拉維置業(yè)拍得的三處位于姚凹村境內(nèi)的土地共計200余畝，用途為“城鎮(zhèn)住宅用地(居住兼容商業(yè)用地)”，成交價共計6228萬元，均價為467元/㎡。孟津縣自然資源局辦公室主任張亞峰告訴第一財經(jīng)1℃記者，塞拉維置業(yè)拍得的土地，不僅是上述所及三塊，而是“五六塊”，但他拒絕透露更多信息。
除了一部分建設用地外，“花海小鎮(zhèn)”的大部分土地均為附近村莊的村民耕地。姚凹村村民姚龍等人向1℃記者證實，他們?nèi)粘８N的大部分良田，共計1000多畝，均被塞拉維置業(yè)租用，租金按照1000斤糧食計算，每年每畝地支付1200元。姚龍說，雖然已把土地租給塞拉維置業(yè)6年，他卻從未見到過任何書面的土地租賃協(xié)議，他也因此更加擔心，萬一某天，塞拉維置業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題，他可能連每年每畝1200元的租地收入也拿不到了。
不過，當?shù)卣鴮@個項目寄予厚望。
2013年8月15日，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”開工奠基，當時，它的名字為“塞拉維創(chuàng)意文化旅游園區(qū)”。當?shù)卣W(wǎng)站在一則名為“洛陽塞拉維創(chuàng)意文化旅游園區(qū)開工奠基”的信息中稱，“塞拉維”項目是孟津縣當年新簽約的單體投資超10億元的重大項目之一。
孟津縣一位時任主要領導也在當天的講話中說，“塞拉維”項目的成功奠基，既是第31屆洛陽牡丹文化節(jié)簽約項目的成功落地，更是全縣持續(xù)開展“招商引資落地年”的又一成果。
在孟津縣政府網(wǎng)中，該項目剛開工半年，當?shù)刂饕I導就率領縣規(guī)劃辦、國土局、財政局等數(shù)十個單位，到塞拉維項目現(xiàn)場辦公，并將這個項目列入孟津縣重點項目和省市重點項目申報名錄。
不過，在當時，“塞拉維項目”的初步規(guī)劃，尚不是“千畝花海”，而是按照4A級景區(qū)標準，規(guī)劃建設一個以葡萄酒文化為主題的文化休閑度假區(qū)。
2014年，“塞拉維創(chuàng)意文化旅游園區(qū)”悄然更名為“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”，整體的規(guī)劃也由之前的打造葡萄酒主題文化，變更為打造千畝花海，規(guī)劃中，該項目由高端住宅與花海景觀兩大部分組成，其中住宅及配套占地面積1100畝，花海園林面積1200畝。“各種風格的花海，擺脫傳統(tǒng)旅游消費和體驗項目單一而重復的模式，將‘觀光、游憩、景觀、生態(tài)’四個元素綜合體現(xiàn)?！痹谝粍t新聞通稿中，塞拉維置業(yè)這樣描述“花海小鎮(zhèn)”的前景。
爛尾“花?！睘楹瓮蝗蛔兏鼮椤盎êＰ℃?zhèn)”?
一位當?shù)刂槿耸空f，當時，國家層面不斷推出針對“特色小鎮(zhèn)”的支持政策，包括支持符合條件的特色小鎮(zhèn)建設項目申請專項建設基金、對工作開展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當獎勵等，這讓黃繼偉看到了希望，認為可以憑借自己的當?shù)卣藤Y源，獲得一些獎勵，以緩解資金壓力。
黃繼偉似乎承受著巨大的資金壓力。
裁判文書網(wǎng)的多則判決書、裁定書顯示，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”剛開工不久，黃繼偉就開始因資金鏈緊張不得不到處舉債。
2013年8月15日，塞拉維項目開工奠基。第二天，即2013年8月16日，黃繼偉就分別以塞拉維置業(yè)、洛陽偉誠集團有限公司、洛陽家祥混凝土有限公司等為借款主體，向靳克麗等數(shù)十人分別以月息2分左右，借入少則幾十萬、多則上百萬的資金，但最終，黃繼偉因無力償還借款，被債權人告上法庭。
另一份借款合同糾紛裁定書顯示，塞拉維置業(yè)曾先后多次通過河南本華商貿(mào)有限公司，向康延召等人以月利率2分借入資金，其中，僅康延召一人就借給了塞拉維置業(yè)210萬元。
黃繼偉還曾委托武漢財富銀泉投資管理有限公司等多家投資公司，分別向武漢、洛陽等地債權人借入資金，但最終也都無力歸還。
新三板掛牌公司希芳閣的一則公告顯示，該公司曾經(jīng)參與“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”的一個生態(tài)修復景觀綜合治理項目，但項目結束后，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”卻無力按照項目合同履約付款。
2015年7月9日，新廣鋼鐵公司在與塞拉維置業(yè)簽訂鋼材銷售合同后，開始向后者供貨，但直到供貨結束，塞拉維置業(yè)也無力支付14.9萬元的貨款，最終被告上法庭。
資料顯示，僅從2015年12月至2018年12月，涉及塞拉維置業(yè)及其實際控制人黃繼偉有據(jù)可查的司法判決書，便高達61份，涉案案由，從普通的民間借貸、金融借款合同，到施工合同糾紛等，而黃繼偉本人的股權，更是被洛陽市澗西區(qū)人民法院、西工區(qū)人民法院、洛龍區(qū)人民法院以及洛陽市中級人民法院等輪番凍結，塞拉維置業(yè)和黃繼偉本人，也先后被多家法院列入失信被執(zhí)行人名單。
在面臨資金壓力的同時，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”旗下的高端別墅項目，還因手續(xù)不全，陷入銷售不暢狀態(tài)。
3月14日上午，第一財經(jīng)1℃記者驅(qū)車實地走訪了這個號稱占地2000多畝的“花海小鎮(zhèn)”。塞拉維置業(yè)一位負責人在接受記者采訪時說，塞拉維置業(yè)的收入來自兩個方面：一是聯(lián)排別墅和花園洋房等地產(chǎn)項目的銷售收入;另一個是未來“花海小鎮(zhèn)”的門票收入。但由于“花海小鎮(zhèn)”處于投入期，很多區(qū)域甚至連花草樹木都尚未種植，一直都未對外開放，更談不上門票收入。
記者在現(xiàn)場看到，工作日時間，游客接待中心卻大門緊閉。一名工作人員告訴記者，塞拉維置業(yè)的部分在建樓盤涉及法院訴訟，已經(jīng)不再對外銷售。
一地雞毛
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在全國數(shù)千個“特色小鎮(zhèn)”中，諸如“花海小鎮(zhèn)”這般，以“小鎮(zhèn)”之名，行房地產(chǎn)之實者并非個案。
同樣位于孟津縣、距“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”不過數(shù)里距離的東方今典·湯街小鎮(zhèn)，是另一個高端地產(chǎn)項目，在該項目售樓部，1℃記者發(fā)現(xiàn)，大部分在售樓盤均為別墅，戶型為雙拼248㎡，均價13000元/㎡。
2018年9月，河南省人大財政經(jīng)濟委員會曾對當?shù)氐囊恍疤厣℃?zhèn)”進行調(diào)研，之后，他們發(fā)現(xiàn)，在實際工作中，有相當部分市縣對特色小鎮(zhèn)的理解不到位，把特色小鎮(zhèn)當成筐，什么都往里面裝，直接給產(chǎn)業(yè)區(qū)、旅游景區(qū)、美麗鄉(xiāng)村、社區(qū)等都戴上特色小鎮(zhèn)的“帽子”。河南省人大財政經(jīng)濟委員會因此建議省政府建立規(guī)范的糾偏機制，對一些出現(xiàn)傾向性的偏差，如房地產(chǎn)化傾向明顯的、風險過大的、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合的現(xiàn)象加強監(jiān)督檢查。
“在一些地方，特色小鎮(zhèn)甚至被視為圈地神器?！焙幽县斀?jīng)政法大學一位教授說，由于一些地方對特色小鎮(zhèn)的土地獲取方式有特殊政策，甚至不需要經(jīng)過“招拍掛”，這減少了地產(chǎn)商獲得土地的成本，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至把簽約特色小鎮(zhèn)當成了增加土地儲備的新途徑。這樣發(fā)展下去，特色小鎮(zhèn)最終將成為一些地方政府追求政績虛高、財政收入虛增的賣地手段，甚至成為一些地產(chǎn)商又一次瘋狂圈地的工具。
新華社也在一篇評論中指出，中央三令五申、一再要求要嚴防特色小鎮(zhèn)“房地產(chǎn)化”,但在一些地方，房地產(chǎn)項目成為特色小鎮(zhèn)建設中的絕對主角。以“特色小鎮(zhèn)”之名，行房地產(chǎn)項目“圈地”之實，也讓特色小鎮(zhèn)偏離了建設的初衷。
2018年底，洛陽市中級人民法院掛出一則房產(chǎn)拍賣公告，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”的2號樓、5號樓、6號樓部分住宅用途房地產(chǎn)在建工程被公開拍賣，共涉及70套住宅，面積總計11928.86㎡，評估價為3226萬元。但在經(jīng)歷連續(xù)拍賣后，這些資產(chǎn)均無人參與競拍。
喧囂過后，“花海小鎮(zhèn)”僅剩下一地雞毛。