我國民宿是在市場宏觀環(huán)境變化、消費(fèi)升級、星級飯店面臨產(chǎn)品迭代的背景下，于2013年迅速進(jìn)入市場，又在2017年成為風(fēng)口，井噴式發(fā)展起來的。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年年底，大陸地區(qū)客棧、民宿總數(shù)為53852家，而到2017年年底增長到20萬家的規(guī)模。
積極因素
從積極的方面看，近幾年來民宿發(fā)展有以下幾方面值得肯定：
第一，促進(jìn)了旅游“住宿業(yè)”概念的清晰化
近幾年來，為創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展方式，更為有效地適應(yīng)多元化、多樣性發(fā)展的市場需求，以民宿為代表的新業(yè)態(tài)為行業(yè)提供了新的發(fā)展思路，為新時代產(chǎn)品與消費(fèi)之間構(gòu)建了新的邏輯關(guān)系，這使人們的視線由過去單一的星級飯店向更為廣闊的行業(yè)空間拓展，由長時間星級飯店一家獨(dú)大向多元化體系轉(zhuǎn)變；從行業(yè)到社會、從投資者到消費(fèi)者，都開始關(guān)注更加豐富的多元化業(yè)態(tài)的發(fā)展與建設(shè)；各種平臺、各種朋友圈傳遞的新業(yè)態(tài)體驗感受重塑著住宿業(yè)的形象。大量通過融資、風(fēng)投、眾籌等方式進(jìn)入旅游住宿業(yè)的資金提升了行業(yè)整體實(shí)力，受新業(yè)態(tài)感召進(jìn)入住宿業(yè)的人才，充實(shí)和提升了行業(yè)的整體素質(zhì)。由此，一個完整的旅游“住宿業(yè)”概念更加清晰，旅游住宿業(yè)的內(nèi)涵也更加豐富和飽滿。
第二、豐富和完善了住宿業(yè)產(chǎn)品體系
民宿以其鮮明的特色、差異化的環(huán)境、有親和力的氛圍、靈活多變的經(jīng)營方式展現(xiàn)了與星級飯店不同的產(chǎn)品特質(zhì)，呈現(xiàn)出旺盛的生命力。據(jù)統(tǒng)計，在短短的幾年時間內(nèi)，已形成滇西北民宿群、川藏線民宿帶、湘黔桂民宿群、海南島民宿群、浙南閩北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗連區(qū)民宿群、珠三角毗連區(qū)民宿群、長三角毗連區(qū)民宿群、浙閩粵海岸民宿帶等11個民宿群（帶），拓展了旅游住宿產(chǎn)品供給的覆蓋面，提升了住宿業(yè)產(chǎn)品的豐裕度，為消費(fèi)者提供了更多選擇。以民宿為代表的新業(yè)態(tài)的興起是中國旅游住宿業(yè)供給側(cè)改革的積極嘗試，打破了過去單一的供給結(jié)構(gòu)，一個以星級飯店為主體，以民宿、主題飯店、精品飯店、設(shè)計型飯店、智能化飯店等新業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的完整住宿業(yè)產(chǎn)品體系正在逐步形成。
第三、充實(shí)和強(qiáng)化了住宿業(yè)的組織架構(gòu)
隨著民宿的蓬勃發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，近幾年來國家級和地區(qū)級的民宿協(xié)會或聯(lián)盟紛紛成立，意味著民宿業(yè)管控與自律的強(qiáng)化。與此同時，各種地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的出臺更意味著民宿新業(yè)態(tài)的品質(zhì)化訴求，尤其是2017年10月國家旅游局《旅游民宿基本要求與評價》的出臺，標(biāo)志著長期游離在體制外的民宿徹底告別了以前尷尬的處境，正式成為中國住宿業(yè)的有機(jī)組成部分。組織化與標(biāo)準(zhǔn)化是業(yè)態(tài)走向成熟的前提，協(xié)會等組織的建立和標(biāo)準(zhǔn)制定意味著自然生長的民宿業(yè)從此邁入了組織化、規(guī)范化、優(yōu)質(zhì)化發(fā)展的新階段。這也從一個全新的角度補(bǔ)充和強(qiáng)化了中國住宿業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和管理體系，提升了全行業(yè)的整體競爭力。
問題所在
反思和總結(jié)近幾年民宿發(fā)展的歷程，有許多需要注意和改善的問題。
第一，非理性的發(fā)展方式
民宿作為一種在特殊環(huán)境中，采用特殊經(jīng)營方式，提供特殊感受的住宿業(yè)態(tài)適應(yīng)和滿足了市場變革時期消費(fèi)者對個性化消費(fèi)的需要，初登舞臺即贏得滿堂彩，更受到眾多“文藝青年”的青睞和追捧，僅2017年一年，民宿同比就增長了300%。民宿是一種新興業(yè)態(tài)，更是一種市場化產(chǎn)品，因此民宿的發(fā)展需要考慮市場需求的內(nèi)在邏輯，需要考慮經(jīng)營的基本條件，需要計算投資與回報的關(guān)系。缺乏深入的市場論證，憑熱情、靠感覺、一哄而上的“大躍進(jìn)”發(fā)展方式顯然背離了市場規(guī)律，必然會受到懲罰。相關(guān)統(tǒng)計顯示，除了區(qū)位優(yōu)勢明顯、平均出租率超過90%的民宿盈利之外，不少民宿處于淡旺季明顯、經(jīng)營壓力巨大，投資回報遙遙無期的狀況。因此，盡管民宿隨著旅游業(yè)的不斷深化與發(fā)展呈現(xiàn)出旺盛的生命力，但是我們也必須清醒地認(rèn)識到，在住宿業(yè)整體系統(tǒng)中，民宿仍然是一種補(bǔ)充與輔助的業(yè)態(tài)，猶如中餐中的小吃、西餐中的甜品，在宴會中發(fā)揮著完善味型、烘托氣氛、轉(zhuǎn)換節(jié)奏、提升檔次的作用，不可或缺，但絕非主菜。因此，忌運(yùn)動式、跨越式、規(guī)模化、全域化的一哄而上，實(shí)實(shí)在在遵循發(fā)展規(guī)律，認(rèn)認(rèn)真真按專業(yè)辦事是民宿開發(fā)的基本原則。
第二、表象化的文化運(yùn)用方式
民宿產(chǎn)品的特殊性表現(xiàn)為民宿空間中濃郁的文化關(guān)照情結(jié)與產(chǎn)品中深厚的人文情懷，這是民宿的靈魂，是民宿的特性，更是民宿的核心競爭力。然而，在民宿發(fā)展過程中，由于對文化缺乏深度理解，更欠缺將文化提煉、加工轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的能力，許多民宿對于文化元素的運(yùn)用缺少溫度與親和力，“舊木材、土坯房、鵝卵石、老門窗”，民宿成為由一堆文化元素堆砌而成的建筑。表象化、淺層化、庸俗化處理方式使文化成為一種虛張聲勢的符號和虛情假意的招式，“鄉(xiāng)愁”成為口號，“情懷”淪為幌子，特色化標(biāo)牌下重新走向了同質(zhì)化的窠臼，民宿也失去了靈魂，更喪失了最本質(zhì)的特性和最具特色的魅力。
第三、不舒適的產(chǎn)品狀態(tài)
民宿作為一種住宿產(chǎn)品，體驗感、人情味的前提是核心產(chǎn)品的舒適性。據(jù)相關(guān)調(diào)查，消費(fèi)者選擇民宿時，62.61%的人擔(dān)心房間衛(wèi)生及入住舒適度，60.51%的人擔(dān)心人身與財產(chǎn)安全，54.82%的人擔(dān)心個人隱私問題。而目前95%的民宿用品沒有消毒或清潔標(biāo)識，55%營業(yè)執(zhí)照沒有上墻公示，95%消防安全不到位，民宿入住舒適度，包括隔音、衛(wèi)生等更是消費(fèi)者時常反映的問題。舒適度是住宿產(chǎn)品最本質(zhì)的要求，是尋求體驗感受和心理需求滿足的前提。住宿產(chǎn)品的舒適度僅靠“高大上”的裝修無法實(shí)現(xiàn)，舒適度需要依賴于專業(yè)化知識，需要專業(yè)性做支撐。然而目前有近60%的民宿經(jīng)營者初進(jìn)住宿業(yè)，而涉足住宿經(jīng)營1-3年的經(jīng)營者僅占三成。和民宿業(yè)態(tài)同樣“年輕”的經(jīng)營者們顯然對住宿業(yè)缺乏深入的研究，更缺少專業(yè)化的知識背景，僅有熱情構(gòu)不成優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，“情懷”也不是無病呻吟，更不是經(jīng)營者的孤芳自賞，情懷需要通過專業(yè)化的方式將每一個細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)化為舒適的產(chǎn)品，從而形成良好的體驗感受。
因此，我們需要高度關(guān)注民宿發(fā)展過程中存在的問題，否則非理性的民宿發(fā)展將堵塞一條路、關(guān)上一扇門，導(dǎo)致社會財富的浪費(fèi)、旅游資源的虛耗、住宿業(yè)供給平衡的破壞，甚至行業(yè)整體形象的損壞。
四點(diǎn)原則
總結(jié)近年來民宿發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，依據(jù)中國旅游市場的內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展趨勢，筆者認(rèn)為民宿應(yīng)始終堅持以下原則：
第一、區(qū)位品級是前提
區(qū)位是指主體所處的特定場所與空間。區(qū)位品級則是特定場所或空間各種條件因素的豐厚程度與能量大小。區(qū)位品級的高低直接影響到主體的市場覆蓋能力、產(chǎn)品差異化吸引能力、品牌塑造能力、議價能力和可持續(xù)創(chuàng)新能力。因此，要從區(qū)位論的角度研究民宿，即要研究民宿在特定場所或空間能夠獲得最佳綜合效益的空間組織優(yōu)化問題，要求充分考慮不同區(qū)位各種條件因素的差異，實(shí)施最優(yōu)化的選址決策。民宿的區(qū)位條件因素包括：
氣候因素：包括常年體感溫度情況、季節(jié)反差程度、不適宜天氣（如嚴(yán)寒、酷暑、臺風(fēng)、沙塵暴、霧霾、陰雨等）出現(xiàn)的概率與日數(shù)等。氣候條件直接決定著民宿經(jīng)營的淡旺季，影響經(jīng)營效益。
自然環(huán)境因素：能否有效地放空身心、擺脫日常生活的羈絆是消費(fèi)者選擇民宿的重要標(biāo)準(zhǔn)，空氣潔凈程度、自然景觀美感度以及植被多樣性、風(fēng)土人情獨(dú)特性等要素，成為人們體驗不同生活方式的重要內(nèi)容，“水光瀲滟晴方好，山色空蒙水亦奇”是民宿最大的賣點(diǎn)。
文化資源因素：所在地的風(fēng)土人情、歷史遺存、靈山古鎮(zhèn)、風(fēng)味特產(chǎn)等文化資源能否支撐人們以民宿為中心、點(diǎn)線交織，放射性出行，為放空的心靈注入更深層次的精神體驗，決定著民宿產(chǎn)品多樣性組合的豐富程度和風(fēng)格品位。
社區(qū)因素：包括所在地政府對待旅游業(yè)、住宿業(yè)的態(tài)度，相關(guān)政策、社區(qū)發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃、土地、物業(yè)的基本情況；所在地居民對待外來者的態(tài)度、誠信水平、服務(wù)意識、基本修養(yǎng)與習(xí)慣，人力資源儲備情況；交通通達(dá)性、其他基礎(chǔ)設(shè)施完善情況等將制約民宿的建設(shè)、生存與發(fā)展。
區(qū)位品級高低決定著民宿未來市場的廣度與深度，影響著民宿規(guī)模、投資大小、服務(wù)功能設(shè)置、預(yù)算決算、人力資源計劃、品牌設(shè)計與推廣等發(fā)展戰(zhàn)略決策，更決定著民宿風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)方式、市場營銷方式等經(jīng)營策略的制定，制約著民宿核心競爭力的培養(yǎng)和建設(shè)，必須慎之又慎。
第二、專業(yè)性是基礎(chǔ)
專業(yè)性是指民宿建造、裝修、經(jīng)營管理與服務(wù)等方面所達(dá)到的專業(yè)化程度。要求民宿在設(shè)計、建設(shè)與運(yùn)用過程中，高度關(guān)注地理位置、周邊環(huán)境、交通可進(jìn)入性、地方特色、物業(yè)基礎(chǔ)、實(shí)際經(jīng)營者文化素養(yǎng)、產(chǎn)品基本舒適度、互聯(lián)網(wǎng)平臺、賓客選擇自由度等要素，其中每一要素又包含若干專業(yè)化要求。依據(jù)民宿特質(zhì)，適應(yīng)市場需求，注重產(chǎn)品的品質(zhì)與系統(tǒng)的有效性能是民宿產(chǎn)品開發(fā)的專業(yè)性體現(xiàn)。也就是說，民宿的專業(yè)性體現(xiàn)在理性科學(xué)的市場定位、功能定位與特色定位；體現(xiàn)在產(chǎn)品配置的人體工程學(xué)水平；體現(xiàn)在藝術(shù)裝飾對美學(xué)規(guī)律的遵從；體現(xiàn)在服務(wù)的溫馨、親切與趣味上。只有充分尊重人性需要，具有專業(yè)化意識，才能將住宿業(yè)安全、衛(wèi)生、舒適、方便的基本特性與民宿特有的人氣、地氣、文氣緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)民宿市場美譽(yù)與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。
第三、個性化是動力
民宿作為一種特殊性住宿產(chǎn)品，消費(fèi)者更加期待民宿產(chǎn)品的差異化和個性化特質(zhì)。文化與功能交融，品位與服務(wù)齊暉是民宿市場競爭力的核心。但個性絕不是隨意，從行業(yè)整體角度，需要不同的民宿企業(yè)呈現(xiàn)出不同的個性和特色，以滿足多元化、多樣性的市場需求，但對具體的民宿企業(yè)而言，個性來自民宿主人的文化癡迷和人文精神，可以通過四種途徑得以實(shí)現(xiàn)：
一是民宿主人對所在地風(fēng)土人情具有濃厚的興趣，有一定理解，為民宿產(chǎn)品開發(fā)找到了豐富的營養(yǎng)和素材。
二是民宿主人擁有將所在地文化資源轉(zhuǎn)化為具有市場吸引力產(chǎn)品的能力和眼光，市場化的思維、創(chuàng)新的意識與專業(yè)化的技能幫助民宿主人藝術(shù)地將文化元素轉(zhuǎn)化為可感知、可觸摸、可體驗的硬軟件產(chǎn)品，對文化獨(dú)特的審美品位更給民宿產(chǎn)品打上深刻烙印，注入藝術(shù)性、時尚化的美學(xué)靈魂。
三是民宿主人的文化分享熱情，以“發(fā)燒友”的熱度，以“朋友”的親和力，以“說書人”的韻味向消費(fèi)者講述當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，介紹民宿產(chǎn)品的美學(xué)思考，講述民宿空間細(xì)節(jié)的隱喻趣味，從而使靜態(tài)的民宿空間環(huán)境轉(zhuǎn)化動態(tài)的產(chǎn)品，凸顯特色。
四是民宿主人在以賓客為中心理念的基礎(chǔ)上，一方面通過硬件建設(shè)、軟件設(shè)計體現(xiàn)出對賓客無微不至的關(guān)注與呵護(hù)；另一方面更體現(xiàn)在民宿每一位從業(yè)者對賓客發(fā)自內(nèi)心的喜愛以及付出。
“一店一品”是民宿商品化的價值所在，“一宿一格”是消費(fèi)者癡迷民宿產(chǎn)品的動力所在。
第四、舒適性是保證
舒適性是一個復(fù)雜的動態(tài)概念，是指環(huán)境對人的刺激所引起的心理感受，因人、因時、因地而不同。就住宿業(yè)而言，環(huán)境包含硬件環(huán)境、服務(wù)環(huán)境和心理環(huán)境三個層次，提升民宿產(chǎn)品的舒適性必須關(guān)注這三個環(huán)境的建設(shè)。具體而言，即建設(shè)“八個一”關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一種可依托的旅游資源與環(huán)境空間，一張舒適的床，一個能夠松弛身體、放空大腦的熱水澡，一頓可口、提神的早餐，一處充滿芳香的交流空間或場所，一位充滿魅力的民宿主人，一段可講述的居留經(jīng)歷，一段令人回味的人生記憶等。
冬有溫廬，夏有涼蔭，獲行留之歡心，助行業(yè)之繁榮是中國住宿業(yè)對民宿這一新業(yè)態(tài)的基本要求，更是對民宿業(yè)未來發(fā)展的美好期許。
