北京百思康普旅游投資管理有限公司總經(jīng)理靳曉峰現(xiàn)場(chǎng)分享認(rèn)為，土地供給、用地性質(zhì)的限制在某種程度上阻礙了露營(yíng)地的發(fā)展。雖然當(dāng)前露營(yíng)產(chǎn)業(yè)非常火熱，但卻很難賺錢，因此要從規(guī)劃、投建等各個(gè)環(huán)節(jié)加以控制成本，其主要觀點(diǎn)如下：

個(gè)人感覺(jué)，投資露營(yíng)地其實(shí)不太賺錢，但為什么還在做？其實(shí)跟投資民宿一樣，投資露營(yíng)地也是需要情懷的，至于它能創(chuàng)造多大的爆發(fā)性財(cái)富增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，就目前而言，機(jī)會(huì)還未看到。

本人從2010年起開(kāi)始涉獵露營(yíng)行業(yè)，相比于美國(guó)，當(dāng)時(shí)中國(guó)的房車露營(yíng)地非常少。機(jī)緣巧合，正好趕上北京的蟹島度假村需要房車露營(yíng)地來(lái)解決旅游旺季、會(huì)議旺季時(shí)傳統(tǒng)酒店的房間供給不足的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有針對(duì)露營(yíng)地的用地政策規(guī)定，不需要去申請(qǐng)審批建設(shè)用地，所以房車露營(yíng)地是當(dāng)時(shí)條件下的最佳解決方案。

但我們后來(lái)與北京豐臺(tái)鄉(xiāng)南苑村的合作項(xiàng)目北京國(guó)際露營(yíng)公園，包括今年春節(jié)前后的北京其它幾個(gè)營(yíng)地如銀湖房車俱樂(lè)部、銳來(lái)客汽車俱樂(lè)部等，目前都正在拆除中。其實(shí)2010、2011年前后我們?cè)谧鲂穽u項(xiàng)目、南苑項(xiàng)目的時(shí)候，也有很多領(lǐng)導(dǎo)來(lái)視察工作，其中包括北京市和國(guó)家旅游局的領(lǐng)導(dǎo)，提出了很多表?yè)P(yáng)，項(xiàng)目也拿到了很多政策性補(bǔ)貼支持，為什么現(xiàn)在要拆除？最關(guān)鍵的原因就是剛才提到的露營(yíng)地用地性質(zhì)問(wèn)題。

我們中國(guó)是一個(gè)很有特色的國(guó)家，首先，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、機(jī)動(dòng)車、房車數(shù)量是非常有中國(guó)特色的；第二，在中國(guó)特色的土地政策和我們的國(guó)情影響下，露營(yíng)地?cái)?shù)量的增長(zhǎng)也很有特色；第三，中國(guó)特色的旅游習(xí)慣習(xí)俗、假期制度與休閑度假方式、露營(yíng)旅游觀念的逐步融合；第四，我講一下在以上因素下，對(duì)中國(guó)特色露營(yíng)地行業(yè)的建設(shè)與發(fā)展之路的一些個(gè)人建議。

2030年房車保有量將達(dá)80萬(wàn)？

截止到2016年底，中國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到2.9億輛，其中私家車總量達(dá)到1.46億輛，平均每百戶家庭擁有36輛。同期美國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量3.2億輛，其中私家車總量2.24億輛，平均每百戶家庭擁有210輛。（數(shù)據(jù)來(lái)源：公安部交管局、新浪汽車）

我們的機(jī)動(dòng)車數(shù)量和私家車總量目前基本上可以列入世界前三，我們的房車保有量，業(yè)內(nèi)人士共同認(rèn)可的數(shù)據(jù)是3萬(wàn)臺(tái)左右，2015年美國(guó)和歐洲房車保有量是1064萬(wàn)量和724萬(wàn)輛。2016年，我們銷售房車8760量，整個(gè)2016年全年的銷售，美國(guó)的銷售是39.64萬(wàn)輛，歐洲是17萬(wàn)輛（以上數(shù)據(jù)來(lái)自21世紀(jì)房車網(wǎng)）。

我們國(guó)家用改革開(kāi)放以來(lái)30年的時(shí)間，尤其是2000年以后的16年的快速發(fā)展到現(xiàn)在，實(shí)現(xiàn)了歐美國(guó)家100年走過(guò)的路，我們的私家車逐步普及。房車消費(fèi)的理念現(xiàn)在慢慢得到城市中產(chǎn)階層還有一些退休老人的認(rèn)可。2016年，我們國(guó)家的房車廠商是80個(gè)，生產(chǎn)出約204款旅居車。業(yè)內(nèi)大家常常講一個(gè)笑話就是賣房車的人快比買房車的人多了。

據(jù)樂(lè)觀數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，到2030年我國(guó)房車將會(huì)有80萬(wàn)的保有量，不過(guò)我個(gè)人保守估計(jì)2030年將有20萬(wàn)輛。按照20萬(wàn)元/輛車的平均價(jià)格來(lái)計(jì)算，樂(lè)觀情況下，2030年整個(gè)房車工業(yè)規(guī)模將達(dá)到1600億，加上露營(yíng)人口的增加，美國(guó)和日本的露營(yíng)人口現(xiàn)在基本上是15%、10%，中國(guó)到2020年露營(yíng)人口也會(huì)達(dá)到10%的標(biāo)準(zhǔn)，而按每一個(gè)露營(yíng)人口每年消費(fèi)1000元的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，我國(guó)的露營(yíng)消費(fèi)將會(huì)達(dá)到1500億元。除此之外，還有房車，包括露營(yíng)涉及到的營(yíng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化工程、木屋、集裝箱等裝備、帳篷、戶外用品等消費(fèi)，1500億元的直接消費(fèi)通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)，整個(gè)中國(guó)的露營(yíng)產(chǎn)業(yè)，很可能會(huì)達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)規(guī)模。

營(yíng)地用地政策不合理成最大隱患

在大的環(huán)境背景襯托下，中國(guó)露營(yíng)地的增長(zhǎng)數(shù)量也是很有特色的，第一是有中國(guó)特色的公有制土地政策和城鄉(xiāng)居民有限年份的私有制政策。第二，適合建設(shè)露營(yíng)地的風(fēng)景名勝區(qū)以內(nèi)的土地都受到發(fā)改委、住建部和旅游局嚴(yán)格控制，在里面建一個(gè)廁所可能都會(huì)受限，而在風(fēng)景名勝區(qū)外圍周邊，土地基本上掌握在村、鄉(xiāng)一級(jí)的政府手里。第三，我國(guó)對(duì)露營(yíng)地的用地政策規(guī)定是：選址在土地利用總體規(guī)劃外的營(yíng)地，其自駕車營(yíng)區(qū)、旅居車營(yíng)區(qū)、商務(wù)俱樂(lè)部、木屋住宿區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)等應(yīng)依法使用集體建設(shè)用地，確需新供的，按照旅館用地管理（宜以招標(biāo)方式實(shí)行長(zhǎng)期租賃或者先租后讓）。其它功能區(qū)在不改變土地用途、不固化地面的前提下，按照原地類管理；選址在總體規(guī)劃內(nèi)的土地，依法辦理轉(zhuǎn)用、征收、供應(yīng)手續(xù)。

對(duì)營(yíng)地用地政策的限制來(lái)說(shuō)，去年11月份出臺(tái)的這一份旅發(fā)2016第148號(hào)文很重要，首先對(duì)我們營(yíng)地用地明確限定了建設(shè)用地和旅館用地，而2015年定的是旅館用地，這個(gè)文件出來(lái)以后各方評(píng)價(jià)褒貶不一。但基本的認(rèn)識(shí)是，這一政策其實(shí)也引發(fā)了企業(yè)在投資營(yíng)地時(shí)，投資成本相對(duì)過(guò)高的問(wèn)題。之前國(guó)家對(duì)營(yíng)地的用地政策的規(guī)定不是特別明確，市場(chǎng)上一般能拿到建設(shè)用地的都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而露營(yíng)地的用地基本上都是租賃得來(lái)，一般為20年、30年不等。

與歐美國(guó)家大多數(shù)露營(yíng)地或者屬于私有土地、或者屬于公共服務(wù)設(shè)施用地的性質(zhì)截然不同，我國(guó)對(duì)營(yíng)地用地政策的限制或?qū)?dǎo)致新建露營(yíng)地的投資成本急劇提高，使得148號(hào)文中關(guān)于簡(jiǎn)化營(yíng)地投資的前置性審批手續(xù)成為一紙空文。而既有露營(yíng)地的大部分土地是租來(lái)的而不是流轉(zhuǎn)出來(lái)的建設(shè)用地和旅館用地，這也埋下了隱患。相關(guān)收緊的土地政策一出臺(tái)，北京的幾個(gè)營(yíng)地首當(dāng)其沖被拆除，下一步可能波及到其他省份的營(yíng)地，沒(méi)有拿到建設(shè)用地指標(biāo)的可能都會(huì)存在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，但具體要看地方政府政策。

中國(guó)現(xiàn)存露營(yíng)地的數(shù)量，我個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該在500個(gè)左右，可能當(dāng)中有一些假營(yíng)地，就是有一些停車位，弄兩個(gè)小木屋、買兩臺(tái)房車放在那里，連給房車解決供給的水電樁都沒(méi)有，也叫營(yíng)地的包括在內(nèi)。美國(guó)現(xiàn)在有16000個(gè)營(yíng)地，歐洲是26000個(gè)，加拿大3000個(gè)，日本1500個(gè)，澳洲2500個(gè)。2015年，國(guó)務(wù)院審議通過(guò)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》中，明確鼓勵(lì)到2020年，鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本建設(shè)自駕車房車營(yíng)地2000個(gè)左右。2000個(gè)營(yíng)地這一數(shù)量，毫無(wú)疑問(wèn)我認(rèn)為是能夠?qū)崿F(xiàn)的。2016年，國(guó)內(nèi)有514個(gè)營(yíng)地在國(guó)家旅游局《全國(guó)自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目建設(shè)表》中備案，其中有很多是既有的營(yíng)地，但是新建營(yíng)地中哪些開(kāi)工了，哪些沒(méi)有開(kāi)工，不是很確切，個(gè)人認(rèn)為開(kāi)工率不足10%。

《建設(shè)表》中有一個(gè)數(shù)據(jù)很有意思，備案的514個(gè)營(yíng)地中，北京1個(gè)，天津5個(gè)，深圳加廣州3個(gè)，上海6個(gè)。北上廣深加上天津這幾個(gè)一線城市，營(yíng)地建設(shè)數(shù)量加起來(lái)不到全國(guó)備案營(yíng)地?cái)?shù)量的3%，說(shuō)明什么問(wèn)題？我覺(jué)得是土地成本的問(wèn)題。一個(gè)是要拆，因?yàn)槟愕穆稜I(yíng)地用地不符合政策，可能你占了基本農(nóng)田或者一般農(nóng)田，你的旅居車、你的小木屋都給拆了或者移走。第二，因?yàn)槲覀円痪€城市的土地成本是全國(guó)最貴的，能拿到一線城市的建設(shè)用地為什么還要搞露營(yíng)地？搞房地產(chǎn)就好了，誰(shuí)都知道搞房地產(chǎn)才真正賺錢。

露營(yíng)旅游觀念逐步融合

回過(guò)頭來(lái)看我們的旅游習(xí)慣習(xí)俗，一是觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變，二是我們機(jī)動(dòng)車的數(shù)量快速增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的自駕游快速發(fā)展。到了什么樣的情況？現(xiàn)在4A、5A的景區(qū)，大多數(shù)客流量為自駕游或自助游，占到60%以上，跟團(tuán)游的游客逐步下滑到40%以下。例如，河南焦作云臺(tái)山每年的客流量接近300萬(wàn)人次，現(xiàn)在自助游的客流已經(jīng)占到70%，而且這個(gè)比例還在逐年提高。第三就是我國(guó)帶薪休假制度的普及率偏低，黃金周、小長(zhǎng)假等公眾假期時(shí)景區(qū)普遍人滿為患，停車場(chǎng)一位難求，因此在景區(qū)周邊建設(shè)自駕車房車露營(yíng)地的需求急劇提高，各類資本蜂擁而入。比如云臺(tái)山現(xiàn)在就非常需要營(yíng)地，但是營(yíng)地怎么建，怎么賺錢，大家都在探討當(dāng)中。

為什么歐美營(yíng)地能夠比較正常的活著？他們的休假制度是想什么時(shí)候休就什么時(shí)候休，我們不一樣，就是集中休假。第四就是露營(yíng)旅游作為一種更親近大自然、更健康時(shí)尚的休閑方式，將越來(lái)越多的喚起和滿足我們大多數(shù)國(guó)民的精神需求，隨著國(guó)民消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，這一市場(chǎng)前景是無(wú)限的。

總結(jié)一下，我認(rèn)為我們的房車保有量和我們的營(yíng)地?cái)?shù)量是互為死循環(huán)：

首先，房車旅游需要有便利健全的營(yíng)地網(wǎng)絡(luò)提供補(bǔ)給等服務(wù)。而當(dāng)前在我國(guó)并不能實(shí)現(xiàn)，我們露營(yíng)地的數(shù)量稀少，很多營(yíng)地甚至連基本的房車水電樁都沒(méi)有配備。

第二，因?yàn)榉寇嚤Ｓ辛可?，造成房車露營(yíng)地的投資方?jīng)]有信心。全國(guó)加起來(lái)不到30000臺(tái)的保有量，經(jīng)常跑在路上的只有幾千臺(tái)房車，那么每臺(tái)房車每晚上100塊錢、200塊錢的停車收入能夠支撐起營(yíng)地的投入嗎？絕對(duì)不夠。在營(yíng)地用地的政策制約，包括成本的居高不下的情況下，使得露營(yíng)地的投資回報(bào)變得緩慢低效。我國(guó)的露營(yíng)地建設(shè)剛剛起步，發(fā)展的情況包括數(shù)量、質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面與歐美存在巨大差距，因此也成為產(chǎn)業(yè)鏈中制約我國(guó)房車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大瓶頸。

我想通過(guò)社科院的各位領(lǐng)導(dǎo)、專家和業(yè)界人士一起呼吁，進(jìn)一步細(xì)化和放寬對(duì)露營(yíng)地的用地政策的限制。為什么10年前房車就說(shuō)要賣多少臺(tái)多少臺(tái)，現(xiàn)在回過(guò)頭看那些數(shù)據(jù)都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，為什么房車產(chǎn)業(yè)得不到很大的發(fā)展，就是因?yàn)槲覀兊穆稜I(yíng)地在國(guó)家政策的制定與支持層面、在露營(yíng)地的建設(shè)規(guī)模和質(zhì)量上，跟歐美國(guó)家相比差了太多。

第三，從營(yíng)銷層面來(lái)分析，當(dāng)下的露營(yíng)地建設(shè)需要把握住的客流，應(yīng)以自駕車客流為主，因?yàn)樽择{車客流群體是絕對(duì)龐大的。我們先要做好以家庭為單位的自駕車出游者的服務(wù)，其次兼顧到部分房車出游者的服務(wù)。我們需要引導(dǎo)消費(fèi)者從認(rèn)知到熟悉房車，再到開(kāi)展一些房車試駕訓(xùn)練、房車租賃出游等活動(dòng)，逐步積累目標(biāo)消費(fèi)客戶，才能把這個(gè)市場(chǎng)真正引導(dǎo)和引導(dǎo)下去。我非常贊同賀偉老師的一句話：露營(yíng)旅游者的體驗(yàn)才是決定一個(gè)露營(yíng)地是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)！

第四，之前我寫過(guò)一篇文章叫《如果沒(méi)有慢設(shè)計(jì)還做什么露營(yíng)地》。我認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)的露營(yíng)地建設(shè)中，存在六大誤區(qū)，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1. 只重大干快上，不重慢想創(chuàng)意；

2. 只重房車露營(yíng)，不重自駕帳篷；很多人都在說(shuō)房車露營(yíng)地，其實(shí)更多應(yīng)該叫自駕車營(yíng)地；

3. 只重形式和噱頭，不重內(nèi)容內(nèi)涵；露營(yíng)地的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容非常重要，其中包括因地制宜的體育活動(dòng)、兒童游玩等，這些內(nèi)容和節(jié)慶活動(dòng)的合理設(shè)置才是決定一個(gè)營(yíng)地從單頻消費(fèi)過(guò)渡到多頻消費(fèi)的決定因素；

4. 只重政府滿意，不重客戶體驗(yàn)；

5. 只重硬件設(shè)施，不重管理服務(wù)；硬件設(shè)施有營(yíng)地、房車、少許木屋等，但我們的管理人員的服務(wù)意識(shí)是什么，去過(guò)國(guó)內(nèi)很多營(yíng)地，普遍感覺(jué)非常不理想；

6. 只重投資回報(bào)，不重社會(huì)責(zé)任；我們國(guó)家現(xiàn)在對(duì)露營(yíng)地的用地要求是建設(shè)用地和旅館用地，這還是管理層面的上位思想。露營(yíng)地的投資商不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，把這么多土地拿過(guò)來(lái)都蓋了房子，蓋完了以后我們的子孫后代吃什么，喝什么，這是當(dāng)下大家應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。而露營(yíng)地相對(duì)而言對(duì)土地的破壞是最小的。我們不需要那么多建設(shè)用地，你卻偏偏要我去搞建設(shè)用地和旅館用地，除了人為的提高露營(yíng)地投資成本以外，也是變相的鼓勵(lì)露營(yíng)地投資商去搞房地產(chǎn)。

第五，露營(yíng)地從根本上來(lái)講是一種更親近大自然的非標(biāo)準(zhǔn)住宿產(chǎn)品，但是除了帳篷外，我們也需要房車、集裝箱、木屋、樹(shù)屋等來(lái)解決讓游客“住下來(lái)”的問(wèn)題，一個(gè)營(yíng)地刮風(fēng)下雨下雪的時(shí)候你會(huì)讓你的老婆孩子去住帳篷嗎？住木屋可以，住房車可以。從資本市場(chǎng)的眼光來(lái)看，露營(yíng)地和旅游地產(chǎn)其實(shí)沒(méi)有太大區(qū)別。

但是，露營(yíng)地跟傳統(tǒng)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)最大的區(qū)別就是，我們應(yīng)該采用最少的固定結(jié)構(gòu)建筑，而用房車、移動(dòng)別墅、移動(dòng)木屋、帳篷、集裝箱等等對(duì)土地破壞最小的設(shè)施，來(lái)實(shí)現(xiàn)把游客留下來(lái)的目的。但我國(guó)當(dāng)前的營(yíng)地用地政策規(guī)定為“建設(shè)用地”或者“旅館用地”，如果繼續(xù)推進(jìn)和強(qiáng)化這一政策，兩三年內(nèi)可能不但看不到新建營(yíng)地，更多的是會(huì)出現(xiàn)既有露營(yíng)地被拆掉、破產(chǎn)等問(wèn)題，從而導(dǎo)致投資者對(duì)這個(gè)行業(yè)望而卻步。

在營(yíng)地的用地政策方面的建議，以我個(gè)人的名義挺賀偉老師一票。我跟賀老師的觀點(diǎn)完全一樣，希望能在用地政策上做到單獨(dú)分類，細(xì)化用地特征。根據(jù)永久性與臨時(shí)性設(shè)施、用地年限、綠化率或者硬化率等等指標(biāo)對(duì)不同類型的營(yíng)地進(jìn)行細(xì)分，區(qū)分商業(yè)性和公益性，滿足要求的可按公共服務(wù)設(shè)施用地進(jìn)行管理。

例如：固定不動(dòng)的住宿設(shè)施總面積不得超過(guò)營(yíng)地營(yíng)位面積的10%（20%），住宿設(shè)施構(gòu)筑物總數(shù)量不得超過(guò)營(yíng)位總數(shù)量的10%（30%），可以歸納入自駕車及房車露營(yíng)地（自駕車房車度假村或房車公園）進(jìn)行管理，這兩種營(yíng)地只要滿足上述要求，特別是第一種，管理部門應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)挠玫貎?yōu)惠政策，不應(yīng)該劃為建設(shè)用地或者旅館用地類別，而應(yīng)該按照原地類進(jìn)行管理。因?yàn)榇朔N露營(yíng)地更加接近自然環(huán)境，可以保持原貌，并且對(duì)土地的硬化破壞是最小的。不但可以接納更多的自駕車，為游客提供最大限度的戶外露營(yíng)體驗(yàn)，還能對(duì)生態(tài)環(huán)境加以保護(hù)和利用。

我們希望國(guó)家能夠把對(duì)露營(yíng)地的分類達(dá)到這樣完善的程度，對(duì)露營(yíng)地的發(fā)展更有好處。

如何優(yōu)化成本與運(yùn)營(yíng)？

以下是我做的露營(yíng)地的成本費(fèi)用的分析：

第一，項(xiàng)目前期費(fèi)用：整體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用；

第二，綜合規(guī)費(fèi)：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)用、規(guī)劃公示費(fèi)、水土保持方案報(bào)告等；

第三，建筑工程成本，包括一定的固定結(jié)構(gòu)的建筑成本，也有一些可移動(dòng)的住宿設(shè)施包括小木屋、集裝箱、營(yíng)地房車等采購(gòu)成本，以及其它相關(guān)設(shè)施如房車專用水電樁、木制帳篷露營(yíng)平臺(tái)、戶外防水插座、動(dòng)力或無(wú)動(dòng)力游戲樂(lè)園設(shè)施、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施等的采購(gòu)成本。

第四，配套系統(tǒng)建設(shè)，供電供水包括污水處理、廢棄物回收系統(tǒng)，營(yíng)地音響系統(tǒng)，安防及通信工程等。

第五，環(huán)境綠化：土木工程，以及園林綠化、道路建設(shè)等。

第六，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；

第七，營(yíng)銷宣傳及辦公費(fèi)用；

第八，土地成本，這也是最重要的一項(xiàng)。如果按照建設(shè)用地，以每畝幾十萬(wàn)來(lái)計(jì)算，僅僅是租賃得來(lái)的土地也需要一畝地幾千塊錢，一租幾十年。

當(dāng)下露營(yíng)地的投資非常重，這是我去年給北京一個(gè)營(yíng)地做的預(yù)算，80畝地按照最少的投資要投1500萬(wàn)，平均每畝地要投入18萬(wàn)多，營(yíng)地房車總共計(jì)劃投20輛，木屋10套左右，總共能接待60人左右，按照住宿費(fèi)的收入去衡量營(yíng)地的經(jīng)營(yíng)收入的話，最后發(fā)現(xiàn)要五年半到六年才能收回成本。再加上去年這個(gè)項(xiàng)目在村里公示沒(méi)通過(guò)，就白做了。

下面是FICC國(guó)際露營(yíng)協(xié)會(huì)對(duì)中國(guó)可持續(xù)發(fā)展露營(yíng)地的建設(shè)的相關(guān)規(guī)定：

第一，從露營(yíng)地規(guī)劃的一開(kāi)始就要關(guān)注環(huán)境保護(hù)問(wèn)題；

第二，在決定露營(yíng)地選址時(shí)，要考慮對(duì)環(huán)境影響最小的做法；

第三，在建設(shè)時(shí)要考慮當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化。建筑物與景觀與當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)相吻合，所使用的建筑材料也要同周圍的環(huán)境相匹配。

第四，建設(shè)中要考慮保護(hù)傳統(tǒng)的景觀和大自然的豐富性，要盡可能避免瀝青的鋪設(shè)并將更多的空間留給植物；

第五，  要盡可能減少交通帶來(lái)的噪音和其它問(wèn)題；

第六，露營(yíng)地的管理者和使用者要盡可能多的使用當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品和服務(wù)；

第七，露營(yíng)地的管理者和使用者要遵循可持續(xù)發(fā)展的露營(yíng)活動(dòng)原則。

第八，可持續(xù)發(fā)展露營(yíng)活動(dòng)包括盡可能多的利用公共交通

第九，徒步穿越和自行車就是可持續(xù)露營(yíng)活動(dòng)的例子

第十，在野外活動(dòng)和設(shè)計(jì)節(jié)目時(shí)應(yīng)該順著已有的道路行走。有向?qū)ьI(lǐng)的野外穿越的目的是使人們感受自然環(huán)境并加強(qiáng)對(duì)自然界的認(rèn)知

第十一，在使用水、電、熱等能源時(shí)要有所節(jié)制，例如應(yīng)避免使用電吹風(fēng)機(jī)等

第十二，在露營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)該避免使用不可重復(fù)使用的一次性用品，例如餐具和衛(wèi)生用品等。應(yīng)盡可能使用玻璃容器，避免使用塑料和罐頭容器

本人從2010年開(kāi)始涉入露營(yíng)地行業(yè)，包括北京蟹島、北京國(guó)際露營(yíng)公園等的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總結(jié)的投資露營(yíng)地的選址要求：

第一，是距離中心城市（省會(huì)城市、副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市等）2小時(shí)以內(nèi)車程，公路能順暢抵達(dá)者為佳；

第二，位于國(guó)家級(jí)的休閑度假公園或地質(zhì)、森林公園內(nèi)（旁），5A/4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)周邊或位于重要的旅游線路上者為佳；

第三，自然環(huán)境優(yōu)良、空氣、水體質(zhì)量高，森林覆蓋率高；

第四，有較大的縱深空間，以便于展開(kāi)自行車、野外徒步等露營(yíng)活動(dòng)，不小于2平方公里為佳；

第五，地形較豐富，有山有水有森林，便于構(gòu)建多樣化的露營(yíng)形態(tài)，如：房車、小木屋、集裝箱、樹(shù)屋、船屋、帳篷等；

第六，有內(nèi)部景區(qū)或者毗鄰景區(qū)可一體化運(yùn)營(yíng)，或者有特色農(nóng)業(yè)、觀光園等；

第七，要有獨(dú)特的人文、自然資源；

第八，要有建設(shè)用地，宜200畝以上，現(xiàn)接待建議一定要找政府要建設(shè)用地。

個(gè)人對(duì)于露營(yíng)地建設(shè)的建議：

第一，合理利用國(guó)家層面對(duì)露營(yíng)地行業(yè)的積極肯定和支持，要獲取當(dāng)?shù)卣诼稜I(yíng)地用地上的優(yōu)惠政策；

第二，依據(jù)現(xiàn)行政策的規(guī)定，我們?cè)谶M(jìn)行投資談判的時(shí)候盡量要求獲得建設(shè)用地或旅館用地，或者先租后讓，或者與地方政府達(dá)成類似PPP合作模式的協(xié)議，盡量減少在營(yíng)地土地獲取方面的成本；

第三，營(yíng)地建設(shè)時(shí)應(yīng)該充分的利用政策，盡量將道路、上下水等基礎(chǔ)設(shè)施投入納入到當(dāng)?shù)卣氖姓A(yù)算或者是公益成本；

第四，營(yíng)地開(kāi)發(fā)商可以充分利用金融手段，跟社會(huì)資本合作經(jīng)營(yíng)，租賃使用營(yíng)地房車、木屋、包括游樂(lè)、娛樂(lè)、體育等設(shè)施設(shè)備，這些都會(huì)有專業(yè)的資本機(jī)構(gòu)做這個(gè)事情，不需要你買，你跟我分房費(fèi)就好了；

第五，最重要的是：重策劃，慢策劃，內(nèi)容為王，體驗(yàn)至上！這是我對(duì)營(yíng)地投資的心得。

對(duì)于露營(yíng)地行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，個(gè)人的建議也有五點(diǎn)：

首先，在新一代消費(fèi)升級(jí)下，露營(yíng)地應(yīng)該積極培育、引導(dǎo)健康、環(huán)保、綠色、更親近大自然的露營(yíng)消費(fèi)理念，倡導(dǎo)露營(yíng)文化。

第二，露營(yíng)地作為非標(biāo)準(zhǔn)住宿的新興休憩平臺(tái)，提供住宿服務(wù)是最基本的要求，但應(yīng)該塑造多種休閑體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，如營(yíng)地特色餐飲、營(yíng)地拓展教育，青少年露營(yíng)教育或夏令營(yíng)，適當(dāng)展開(kāi)自行車騎行、無(wú)人機(jī)、水上游玩、熱氣球、滑翔傘等低空飛行運(yùn)動(dòng)，或者打造特色景觀等。這些依據(jù)露營(yíng)地展開(kāi)的活動(dòng)可以實(shí)現(xiàn)邊緣切入，多點(diǎn)試錯(cuò)，我們?nèi)绻軌蛘业揭粋€(gè)兩個(gè)爆發(fā)點(diǎn)的話，可以給我們贏利帶來(lái)更多保障。

第三，大多數(shù)露營(yíng)地位于城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，因此基于露營(yíng)地而展開(kāi)的豐富多彩的節(jié)慶活動(dòng)就顯得尤為重要，包括燒烤節(jié)、啤酒節(jié)、音樂(lè)節(jié)、采摘節(jié)、露天集市、親子運(yùn)動(dòng)節(jié)等，此類節(jié)慶活動(dòng)可以把露營(yíng)地的單頻消費(fèi)升級(jí)為多頻消費(fèi)，有效提升單體營(yíng)地的盈利能力。德國(guó)Giztenweiler格森維勒露營(yíng)地全年有接近300場(chǎng)活動(dòng)，平均每1.2天就有一場(chǎng)活動(dòng)，實(shí)為我國(guó)業(yè)界同仁學(xué)習(xí)之榜樣。

第四，我們要充分調(diào)研目標(biāo)客源地的消費(fèi)需求，通過(guò)歷史主題、文化主題、時(shí)尚主題等打造各類社群的情感共鳴，使露營(yíng)地塑造出區(qū)別于傳統(tǒng)酒店和度假村的消費(fèi)價(jià)值。

第五，發(fā)揮傳統(tǒng)媒體、新媒體等傳播渠道的作用，充分利用各種營(yíng)銷渠道如傳統(tǒng)旅行社、OTA、自駕游俱樂(lè)部、親子游機(jī)構(gòu)、各汽車品牌的車友會(huì)等，輔助以適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷手段如捆綁促銷：一泊二食（在營(yíng)地停車住宿一晚，免費(fèi)送晚餐和早餐），以達(dá)到連帶消費(fèi)；工作日低價(jià)促銷，吸引用戶前來(lái)體驗(yàn)；與各大教育機(jī)構(gòu)如高校合作勤工儉學(xué)、中小學(xué)合作暑期夏令營(yíng)等團(tuán)隊(duì)促銷活動(dòng)。還可以跨界合作，與周邊的垂釣園、農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)等聯(lián)合開(kāi)展來(lái)營(yíng)地住宿送垂釣體驗(yàn)券、采摘優(yōu)惠券等。通過(guò)這些合理的營(yíng)銷手段，包裝宣傳之后引爆熱點(diǎn)，盤活露營(yíng)地這一新興的休閑度假平臺(tái)市場(chǎng)。

我們需要加強(qiáng)營(yíng)銷活動(dòng)，引爆熱點(diǎn)，增加社會(huì)的消費(fèi)者對(duì)我們露營(yíng)者行業(yè)的認(rèn)可，把這個(gè)行業(yè)共同發(fā)揚(yáng)光大。

以上是我的發(fā)言，再次謝謝大家。