旅游投資--自駕車露營地建設(shè)及案例解析

發(fā)布時間：2020-03-07 10:04:00 點擊數(shù)：

今年政府工作報告強調(diào)，要“大力推進結(jié)構(gòu)性改革”，“突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”。為此，應(yīng)將旅游交通、景區(qū)景點、自駕車營地等設(shè)施建設(shè)納入旅游供給側(cè)改革體系之中，形成基于交通網(wǎng)絡(luò)的、以景區(qū)、營地為載體的統(tǒng)一旅游服務(wù)體系。

隨著國民收入水平的不斷提高、消費意識的逐步轉(zhuǎn)變，人們逐漸進入休閑旅游時代。游客在旅游方式上更加注重個性化、體驗化和休閑化，自駕旅游、家庭式自助游和散客式自助游漸漸成為常態(tài)。大眾休閑旅游時代的到來呼喚旅游新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，以房車露營為主的時尚、創(chuàng)新旅游模式得到迅猛發(fā)展。今天我們將為大家解析房車露營地現(xiàn)狀與經(jīng)驗、盈利方式、商業(yè)模式、旅游用地等內(nèi)容。

一、自駕車營地建設(shè)是旅游供給側(cè)改革重要節(jié)點

今年以來，政府相關(guān)部門開始制定對策，強化用地供應(yīng)與規(guī)劃管理，確保自駕車營地建設(shè)運營，并加快制定自駕車房車營地建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。今年的政府工作報告突出自駕車營地建設(shè)意蘊深遠。這既有旅游需求方面的原因，也有旅游供給方面的原因。它與人們生活方式變化有關(guān)，也與全域旅游、旅游公共服務(wù)體系有關(guān)，是旅游供給側(cè)改革的一個重要節(jié)點。

——體現(xiàn)人們生活方式變遷要求，也是旅游需求驅(qū)動使然。到去年為止，我國已連續(xù)7年成為全球第一大汽車產(chǎn)銷國。汽車保有量的增加改變了人們對旅行社組團與公共交通工具的依賴，可以更加自由出游。越來越多的民眾加入旅游大軍中。據(jù)螞蜂窩旅行網(wǎng)《全球自由行報告2015》，自由行已成為國人最主要旅游方式，市場增速達全球3倍。一旦帶薪休假制度全面落實，人們的出游欲望將更趨強烈。麥肯錫報告預(yù)測，到2020年中國的汽車普及率有望達到15%。這意味著，我國汽車銷量潛在年增幅將達10%至11%。在這種情況下，自駕出游對于大眾化旅游時代具有特別重要的意義。驢媽媽最新發(fā)布的《2016年自駕游十大趨勢報告》稱，80后、90后作為自駕游主力軍，領(lǐng)導(dǎo)著旅游新時尚發(fā)展。房車自駕、定制自駕將成為旅游新風(fēng)尚。這些都預(yù)示旅游消費質(zhì)的變化與人們生活方式重大變革，而與這種新的生活方式相伴隨的自駕車營地建設(shè)，自然成為關(guān)注的焦點。

——強調(diào)自駕車營地建設(shè)是旅游供給側(cè)改革的體現(xiàn)。就全國而言，旅游公共產(chǎn)品有效供給不足和公共服務(wù)能力不強，是旅游業(yè)發(fā)展的突出難題。國家今年要啟動一批“十三五”規(guī)劃重大項目，完成鐵路投資8000億元以上、公路投資1.65萬億元。從增加旅游公共產(chǎn)品有效供給看，政府公共財力投入有限，需要確立優(yōu)先發(fā)展領(lǐng)域。自駕車營地作為自駕游的配套服務(wù)體系首當(dāng)其沖受到重視，與自駕旅游市場受到高度關(guān)注有關(guān)，更是與營地體系建設(shè)正在成為新型旅游公共服務(wù)載體有關(guān)。

——自駕車營地建設(shè)與全域旅游相結(jié)合。倡導(dǎo)全域旅游勢必引發(fā)從單一景點景區(qū)建設(shè)管理到綜合目的地統(tǒng)籌發(fā)展轉(zhuǎn)變。全域旅游要求拆除景點景區(qū)管理圍墻，推進公共服務(wù)一體化，實現(xiàn)產(chǎn)品營銷與目的地推廣的有效結(jié)合。從西方汽車營地發(fā)展來看，營地提供的服務(wù)從最初的汽車加油補給、出租帳篷等發(fā)展到餐飲、住宿、設(shè)備租賃、各種戶外活動等，服務(wù)項目不斷擴展提升，服務(wù)種類日益豐富多彩，為游客提供食、住、行、游、購、娛等全面的服務(wù)。隨著全域旅游的推進，交通、景點與營地的結(jié)合日益密切，旅游公共服務(wù)載體發(fā)生變化。一些自駕車營地是重要的交通節(jié)點，也是關(guān)鍵的中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，有利于多種旅游交通游覽方式的便捷轉(zhuǎn)換。一些地方還把營地建成休閑旅游綜合目的地，從而構(gòu)成區(qū)域旅游巨大的吸引力。

二、我國汽車露營地運營現(xiàn)狀

1、投資主體多元化

汽車露營地是一個投入資金較大的項目，少則幾百萬，也只能建設(shè)一個中小型的汽車露營地，加之土地購買或租賃的高額費用，營地日常運營費用等，旅游景區(qū)、縣鄉(xiāng)政府部門等通常采用招標(biāo)的方式尋求開發(fā)商，合資興建汽車露營地。而作為房車俱樂部或自駕車俱樂部等為了方便會員活動，展示自己的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品、服務(wù)、銷售網(wǎng)絡(luò)，也會與旅游景區(qū)、相關(guān)政府部門合作，開發(fā)連鎖化經(jīng)營的汽車露營地。于是就出現(xiàn)了我國汽車露營地投資主體多元化的特征。

2、綜合開營率不高

目前我國的汽車營地存在開營率不高的問題。例如一個中等規(guī)模40營位的汽車露營地，如果綜合開營率為35%，減去各項綜合支出，此營地年度收益率為1。對于當(dāng)前汽車營地的綜合開營率不高問題，有多方原因造成，這也是阻礙我國目前房車營地發(fā)展滯后的主要原因，例如我國帶薪假期未真正實施，休閑旅游的理念和觀念未深入人心，鄉(xiāng)村住宿、青年旅館價格低廉，快捷酒店網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，以及汽車露營地自身的旅游資源、產(chǎn)品、經(jīng)營管理、營銷等處于初級開發(fā)和服務(wù)不足等都有很大關(guān)系。

三、國外自駕車旅游地發(fā)展經(jīng)驗總結(jié)

1、種類多樣、特色各異的個性吸引為前提

在考慮營地的各種配套和設(shè)施之前，首先要從旅游者出游目的的角度出發(fā)，如果在營地與營地的競爭中，我們依靠何種吸引取悅游客選擇自己，首當(dāng)其沖決絕的是旅游吸引物。在美國，自駕車營地按照依托資源景觀類型的不同，被分為鄉(xiāng)村營地、湖畔營地、海濱營地、山地營地、林區(qū)營地、沙漠營地等。

2、多元化的經(jīng)營運作方式

在經(jīng)營模式上，O2O已經(jīng)作為一種強大的手段在營地宣傳推廣中占有越來越重要的角色。從運作模式來看，私營與公共相結(jié)合、單店與連鎖穿插的方式較為廣泛。如1962年商人戴夫?杜林首創(chuàng)美國營地，在1963年夏天，杜林和其他兩名合伙人借鑒假日連鎖酒店特許經(jīng)營的管理模式，在全美建立起第一個露營地的連鎖體系，到1982年，營地數(shù)量一度接近900個，曾經(jīng)在美國資本市場上市。

3、多樣化、人性化的服務(wù)系統(tǒng)

與其他旅游方式有同性特點的是旅游營地同樣強調(diào)多樣化、人性化的服務(wù)體系建設(shè)。在美國，多數(shù)自駕車營地對車型沒有嚴(yán)格的限制；設(shè)立兒童游樂園；對殘疾人等特別關(guān)注，建設(shè)專區(qū)；很多營地還為游客提供友善的寵物服務(wù)，專門為寵物建立的游樂場也會為那些愛好寵物的露營者提供很多的方便，當(dāng)然還包括車輛維修、設(shè)備租賃、提供保險、餐飲住宿、休閑度假到戶外活動的一體化服務(wù)。

4、完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體系

根據(jù)旅游者的大眾需求，國外綜合性標(biāo)準(zhǔn)營地一般分為幾大區(qū)域：生活區(qū)、娛樂區(qū)、商務(wù)區(qū)、運動休閑區(qū)等。美國為了規(guī)范自駕車營地市場的發(fā)展，將自駕車旅游營地劃分為一級旅游營地、二級旅游營地、三級旅游營地、四季旅游營地，整體模式與國內(nèi)星級酒店的管理體系標(biāo)準(zhǔn)化、功能與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、監(jiān)督評估系統(tǒng)標(biāo)注化雷同。

5、嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)設(shè)置

國外強調(diào)建設(shè)生態(tài)的或環(huán)境友好型的自駕游營地并采用立法形式明確最小程度破壞自然環(huán)境的責(zé)任。如，迪斯尼營地剛剛進行的改造大工程，為了有效地保護當(dāng)?shù)氐膭又参铮紫葟氐渍{(diào)查和記錄地形、地貌和當(dāng)?shù)氐膭又参锴闆r；使開發(fā)的面積盡可能小。

在建設(shè)營地時，除了主要的公路可用瀝青鋪設(shè)外，其余次要的公路和輔助性的小路均用石礫鋪設(shè)；用多孔滲水性材料和環(huán)境友好型建筑方法，使用節(jié)能型建筑設(shè)施，最大化地安裝人性化的現(xiàn)代設(shè)備，使?fàn)I地保持它原始的自然風(fēng)貌，如，美國Seibt沙漠型營地的綠化做得很好，全部采用滴灌式澆水、人工生態(tài)清草。游客在這樣的營地上與當(dāng)?shù)氐膭又参镞_到和諧共存的境界，這樣的營地才是可持續(xù)的。

四、汽車營地的盈利方式解析

1、出租營地營位

營位出租包含露營營位、房車營位、自駕車營位等出租，另有中長期存車位出租。一般來講，一個中等規(guī)模的40營位的汽車營地需要投入300萬元左右，包括服務(wù)區(qū)、營務(wù)區(qū)、活動區(qū)以及公用設(shè)施等，假設(shè)年接待量達到2萬人次，一個營位平均接待3人次，綜合開營率為35%，汽車營地定價為10元/人，人均餐飲消費和住宿消費80元/天，40個營位需要48名雇員，考慮營地的經(jīng)營管理、固定資產(chǎn)折舊等，估算出該汽車營地的年收益率約為1。由此可見，若純粹靠營位出租和提供簡便餐宿收入，收益十分微小。

2、多樣性營地度假設(shè)施

除營地出租外，汽車營地內(nèi)建設(shè)多種營地設(shè)施，如小木屋、帳篷、樹屋、巢屋、花屋等多種形態(tài)的營地度假屋，具有簡潔輕便、開發(fā)強度較低、生態(tài)性、自然性等特點，較能吸引露營度假者的喜愛。

3、出租空閑場地

汽車營地大都選址于風(fēng)景優(yōu)美的郊野區(qū)和旅游景區(qū)周圍，營地的建設(shè)需要大面積較為空闊平坦的場地，在營位出租不飽和情況下，營地也考慮場地的整體出租用于企業(yè)的會展、展銷或個人的婚禮和群體的PARTY等用。此種經(jīng)營需要考慮營地的區(qū)位、環(huán)境等優(yōu)勢以及營地的承載容量等問題。

4、房車出租及出售

汽車營地是車輛展銷的理想平臺，可在汽車營地內(nèi)開辟展位出租給汽車或房車經(jīng)營公司做車輛展銷，并提供房車出租業(yè)務(wù)，做好房車旅行的宣傳工作，擴大影響面和普及面。一般一輛房車6人租用，一天租金八九百到兩千，如果是會員，還會再打七折或八折，人均進行分?jǐn)?，要比住賓館實惠許多，因此通過適當(dāng)?shù)男麄骱鸵龑?dǎo)，讓房車露營的發(fā)展良性化。

5、配套開發(fā)休閑、游樂項目

以營地為自身主要吸引物外，配套開發(fā)各類型休閑娛樂旅游產(chǎn)品，形成一個綜合性的旅游休閑度假地。根據(jù)營地資源情況和周圍市場情況，開發(fā)不同的休閑、游樂配套項目，在水上、林間、草地建設(shè)各種收費性的游樂設(shè)施，形成休閑娛樂區(qū)、體育運動區(qū)、兒童游樂區(qū)等。例如北京南苑國際汽車露營公園，坐落在0.4萬平方公里的天然林地中，園區(qū)設(shè)有300輛可移動性露營房車，并可同時容納150頂露營帳篷，提供1000人同時露營休閑。露營公園還依托原有林木設(shè)有英式馬術(shù)訓(xùn)練基地、兒童活動中心、昆蟲館、紅酒窖藏、鳥語林、麋鹿園、四季滑冰場、露天劇場、陽光游泳池，少年先鋒營、露天溫泉、中醫(yī)養(yǎng)生堂、花園式養(yǎng)老院等設(shè)施和場地，是集休閑運動、青少年科普、兒童娛樂、養(yǎng)生養(yǎng)老院、休閑會所、房車營地體驗為一體的綜合休閑度假營地。

6、其他盈利方式

除上述經(jīng)營方式外，另有多種功能開發(fā)和升值空間，如出租廣告牌、辦理戶外知識講堂、各類社會派對活動、駕駛初學(xué)者練習(xí)場等。

五、房車露營地商業(yè)模式解析

1、知名景區(qū)拉動型

景區(qū)拉動型是最為普遍的模式，受傳統(tǒng)觀念的影響，游客大多選擇風(fēng)景優(yōu)美的景區(qū)為出游目的地，而全國知名景區(qū)受風(fēng)景名勝區(qū)或自然保護區(qū)等制度受限，建設(shè)用地極為有限，無法滿足日益興盛的度假需求。在接待設(shè)施供不應(yīng)求的情況下，建設(shè)汽車營地是較為理想的選擇，因汽車營地相關(guān)設(shè)施屬于臨建設(shè)施，不需要變更土地利用性質(zhì)的特殊性，而且當(dāng)前出行自駕游大于團隊游，也促使知名景區(qū)的汽車營地的建設(shè)發(fā)展。據(jù)今年十一長假相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，四川九寨溝共接待自助、自駕游客近11萬人次，占旅游接待人數(shù)的65%以上，對汽車營地的需求大大加強，2013年九寨溝景區(qū)籌建九寨溝后花園露營地，服務(wù)自駕游、高端休閑游游客，規(guī)劃建設(shè)家庭奢華露營地、素質(zhì)拓展基地、極限突破露營地等內(nèi)容，滿足九寨溝旅游的家庭露營體驗、野外觀星、素質(zhì)拓展、生態(tài)學(xué)習(xí)等戶外體驗活動。

2、生態(tài)旅游依附性

隨著國家公園建設(shè)提上日程，以及游客對環(huán)境絕美的原始自然地旅游的向往，生態(tài)旅游在國內(nèi)也越來越受到市場的歡迎，但在生態(tài)旅游開發(fā)中，對環(huán)境保護有嚴(yán)格要求，不允許大規(guī)模開發(fā)，不適宜開發(fā)建設(shè)高檔酒店、度假村等高強度建設(shè)，但適合汽車營地建設(shè)以滿足游客的度假觀光需求。汽車營地在旅游接待設(shè)施力求輕便小巧，住宿多為帳蓬露營，盡一切可能將旅游對旅游物件的影響降至最低。

例如距離烏魯木齊700公里的新疆喀納斯露營地，位于國家級綜合自然保護區(qū)喀納斯湖自然保護區(qū)內(nèi)。該營地所在地一面為喀納斯湖，三面為廣袤無邊的大草原，風(fēng)景優(yōu)美。營地內(nèi)可同時停放拖掛式、自行式房車各10輛，提供房車出租業(yè)務(wù)，營區(qū)內(nèi)擁有簡單的接待設(shè)施，主要提供汽車露營服務(wù)，以滿足自駕車游客的基本需求。該營地?zé)o大規(guī)模的固定建筑，力求保護當(dāng)?shù)卮嗳醯纳鷳B(tài)環(huán)境，以中高檔消費的自駕車游客為主要客源市場。雖然地理位置相對偏僻，卻得益于原生態(tài)環(huán)境的優(yōu)美風(fēng)景，使得該營地在國內(nèi)自駕車旅游市場享有較高聲譽，每年吸引不少自駕車游客前往。

3、郊游市場驅(qū)動型

市場驅(qū)動型汽車營地是建在大城市附近，約2-3小時車程，為滿足城市居民野營需求的汽車營地，目前北京、上海市區(qū)、郊區(qū)都有此類汽車營地出現(xiàn)，如北京的楓花園汽車影院，是典型位于城市中心的汽車營地。另外北京懷北國際汽車營地，是北京首家集露營、房車、戶外、休閑、食宿為一體的自駕車主題度假營地，規(guī)劃總面積12萬平方米，可容納400輛汽車進入景區(qū)露營。內(nèi)設(shè)帳篷露營、自駕車露營、房車露營、徒步穿越、垂釣、戶外燒烤等戶外休閑活動，也能在營地內(nèi)舉行大規(guī)模的露營大會、精彩的燒烤派對、品牌推廣活動、團隊拓展訓(xùn)練等大型活動，滿足北京企業(yè)和個人的野外休閑活動。

4、高端戶外帶動性

近年高端、野奢項目嶄露頭角，單一的野外露營已不能滿足現(xiàn)代郊野活動的需求，相應(yīng)的規(guī)模強大、功能完善、產(chǎn)品高端的旅游休閑項目帶動高端汽車營地的建設(shè)，項目設(shè)置如射擊場、跑馬場、高爾夫球場、沙漠探險、叢林探秘等高端休閑產(chǎn)品，另有豪華野奢的戶外度假住宿、溫泉、SPA等配套產(chǎn)品。并以俱樂部形式定期舉辦大型戶外活動，走規(guī)模品牌路線，用品質(zhì)休閑、娛樂吸引中高端游客群。

六、自駕車露營地建設(shè)的旅游用地分析

旅游用地的如何開發(fā)，必然牽涉到多個方面的人、事、物問題。土地的如何利用與當(dāng)?shù)芈糜斡玫叵嚓P(guān)者息息相關(guān)，對于中國人口多、用地少的基本國情，再加上露營地又是介于觀光旅游和賓館住宿之間的產(chǎn)物，是集觀光、休閑、娛樂于一體的綜合性的戶外活動場所，所以面積通常也相對較大，一般在4-10公頃以上，供給與需求兩者的差值問題，需要注重如何權(quán)衡“保護”與“開發(fā)”。

1、自駕游營地建設(shè)

露營旅游于19世紀(jì)60年代興起于美國，發(fā)展到今天，露營活動也由原來的拓荒式到休閑式，訓(xùn)練式到娛樂式，從徒步到乘車，從帳篷到營位，露營地建設(shè)便應(yīng)運而生。由于自駕游運動在歐美地區(qū)興起比較早，露營地的建設(shè)日趨完善，在許多情況下它是以非贏利性的社會福利項目的姿態(tài)出現(xiàn)的，休閑度假游已成為歐美國家人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分。隨著道路交通條件的不斷改善和旅游交通工具的不斷人性化和個性化，周末和假期的自駕車觀光休閑體驗旅游、家庭自助休閑度假旅游已成為人們外出旅游的重要方式。在經(jīng)過一段時期快速發(fā)展后，這些國家的汽車露營地現(xiàn)已處于規(guī)模龐大、產(chǎn)業(yè)配套、成熟規(guī)范和穩(wěn)步提升的發(fā)展階段，因此國外露營地的開發(fā)與管理是將其定位于生態(tài)旅游度假地，可持續(xù)性的開發(fā)。目前，在我國，汽車營地尚處于起步階段：2010年，國家旅游部門已經(jīng)明確表態(tài)將發(fā)展汽車露營、建設(shè)汽車營地、發(fā)展房車旅游列入國家“十二五”規(guī)劃。緊接著，全國多個省份如山東省、內(nèi)蒙古自治區(qū)以及寧夏旅游局等均提出了要發(fā)展汽車營地的計劃。雖說，這些政策將極大的促進汽車營地的發(fā)展，但是，隨著自駕游旅游的蓬勃發(fā)展，使得很多人想抓住這一商機，將汽車露營地項目作為一項營利性旅游項目而開發(fā)，于是出現(xiàn)盲目開發(fā)的現(xiàn)象。

2、營地建設(shè)的旅游用地問題

旅游用地利益相關(guān)者的態(tài)度：

自駕游營地建設(shè)與開發(fā)，必然牽扯到當(dāng)?shù)鼐用竦乃謶B(tài)度、旅游者受眾程度以及相關(guān)運營商利益問題。在我國，露營地的建設(shè)地區(qū)往往是風(fēng)景優(yōu)美、接近“大自然”的地方，而且大都又是經(jīng)濟較為貧困地區(qū)，對經(jīng)濟發(fā)展的迫切需求及土地的敏感性，使得土地利用的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展成為其必先考慮的問題，如若不然，必然會引起當(dāng)?shù)鼐用衽c自駕游者之間的共享沖突問題；至于旅游者層面，相較于冒險勇進，探險求新，超越自我的外國旅游者而言，中國旅游者擁有著保守和穩(wěn)健的旅游觀，提倡適度旅游，反對過于冒險，不易接受新事物，因此汽車露營活動中的自駕車和風(fēng)餐露宿使很多人望而卻步；而對于自駕游營地的相關(guān)運營商，往往片面的追求利益的最大化，忽略營地的長遠發(fā)展，再結(jié)合中國現(xiàn)有的土地管理制度，營地的建設(shè)必須在利益共享方面多做研究，解決其利益分配問題。

人多地少，國土資源緊張：

我國國土面積居世界第三位，但是人均土地擁有量僅是世界人均擁有量的四分之一，人多地少是我國的基本國情。近年來隨著經(jīng)濟建設(shè)和城市的發(fā)展，土地供需矛盾明顯。中國是個缺乏旅游資源、特別是休閑度假資源的國家，人均水平十分低下，比如美國3.5%的土地面積被規(guī)劃為國家公園，人均擁有國家公園面積達到11.3平方公里/萬人；然而中國國家級風(fēng)景名勝區(qū)加上省級風(fēng)景名勝區(qū)，其總面積才約占國土面積的1.89%，人均水平只有0.00013平方公里/萬人。根據(jù)露營地旅游營地目前運用的計算公式即一般計算營地最小的面積：用地面積=停車數(shù)量×1輛車所需的場地面積（80-20m2）×2（保持自然環(huán)境和開放空間的系數(shù)）×2（場地道路管理中心衛(wèi)生設(shè)施等系數(shù)）。該公式計算出的面積是汽車營地在沒有任何障礙，充分利用場地的情況下的面積，一般道路硬質(zhì)鋪裝的面積都會遠遠超出這個數(shù)據(jù)，這樣，足以顯示旅游用地供給與需求的矛盾問題。

現(xiàn)有管理土地制度不當(dāng)：

（1）旅游用地審批程序復(fù)雜，審批周期長

自駕游營地建設(shè)雖未改變土地用途，但由于土地使用權(quán)人變更，需要征收審批，往往因?qū)徟鷮蛹壐?、程序多，項目用地獲批取得慢、周期長，其結(jié)果是延誤了投資機會，并且還導(dǎo)致為了規(guī)避審批程序的違法用地現(xiàn)象增多。

（2）旅游規(guī)劃“落地難”

“計劃指標(biāo)不足，供需矛盾突出”，產(chǎn)業(yè)多，用地規(guī)模大，各地普遍反映存在指標(biāo)缺口問題，供需矛盾十分不足。問題不僅僅出現(xiàn)在用地指標(biāo)上，很多地方旅游規(guī)劃缺乏與土地利用總體規(guī)劃的銜接，沒有將旅游建設(shè)項目納入土地利用總體規(guī)劃，旅游項目難以獲得發(fā)展空間。相應(yīng)于規(guī)劃期限為15年的土地利用總體規(guī)劃和20年的城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，旅游項目用地的具體空間定位較為困難，導(dǎo)致其在土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃中無法精確落地，即面臨著“落地難”的問題。

（3）旅游用地出讓價格高、年限短

由于目前旅游產(chǎn)業(yè)沒有單獨的用地門類，各地基本按30-50年的經(jīng)營性用地出讓，因旅游產(chǎn)業(yè)本身具有高投資、高風(fēng)險、低收入、慢回報的產(chǎn)業(yè)特征，加上旅游用地未單獨設(shè)立基準(zhǔn)地價，在評估地價時，主要參照商業(yè)服務(wù)類用地基準(zhǔn)地價，造成旅游用地出讓價格偏高，難以吸引投資，影響了旅游業(yè)發(fā)展。

（4）用地政策與旅游發(fā)展實際不相符

旅游用地由于自身特性，用地容積率和建筑密度相比工業(yè)園較小（旅游用地容積率基本在0.1-0.4之間，建筑密度在20%左右），但現(xiàn)有用地政策大多按照工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)進行要求，規(guī)定容積率必須在0.8以上，旅游用地明顯不符合這些政策要求，造成地方為了報批需要，弄虛作假。政府大力提倡發(fā)展的自駕游汽車營地建設(shè)在各地也因為只能按照兩年為期的臨時用地辦理土地手續(xù)，但廣大投資人對于兩年為期的臨時用地存在大量投資與回報周期的不確定的顧慮，不敢盲目進入自駕營地開發(fā)市場，使得自駕游營地建設(shè)，目前還僅僅停留在論證觀望階段。

（5）相關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)與控制體系不健全

由于使用與旅游行業(yè)的用地（工程建設(shè)）標(biāo)準(zhǔn)和用地規(guī)模控制體系不完善，缺少旅游行業(yè)節(jié)約用地的評價指標(biāo)和監(jiān)管體系，普遍存在增建設(shè)、請存量盤活，重短期利益、輕生態(tài)效益的問題。同時，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革滯后影響旅游發(fā)展。自駕游依托的必要生活設(shè)施即公共淋浴房、衛(wèi)生間、服務(wù)中心以及專門的污水處理和垃圾處理設(shè)備等往往是通過偏遠地區(qū)的鄉(xiāng)村實現(xiàn)，而其大多是通過租賃方式使用集體建設(shè)用地或是宅基地所有者自主經(jīng)營。農(nóng)民以宅基地使用權(quán)入股從事相關(guān)營地建設(shè)即旅游方面，在法律上受到限制，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策規(guī)定尚未出臺，集體建設(shè)用地?zé)o法實現(xiàn)抵押融資，投資者短期心態(tài)明顯，既難以形成規(guī)模，又限制了自駕游營地的建設(shè)與發(fā)展。

七、小結(jié)

自駕游營地要發(fā)展，必須認(rèn)真對待以上相關(guān)的土地問題，確保旅游用地得到保護，從而使旅游營地得到可持續(xù)發(fā)展。

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房車露營地在歐美國家很普遍，并發(fā)展成熟，具有完整的管理運營體系與星級劃分標(biāo)準(zhǔn)。在國內(nèi)汽車露營地作為一個新型產(chǎn)業(yè)才剛剛開始，主要是依托所處景區(qū)或附近景區(qū)經(jīng)營，只為游客提供簡單的服務(wù)，遠不能滿足蓬勃發(fā)展的自駕車旅游市場需求，也達不到國際標(biāo)準(zhǔn)。

汽車營地的游客主要分為房車游客、自駕車游客、住木屋或旅館的游客、純帳篷游客4種。

所以房車營地的規(guī)劃設(shè)計不單單是擺放幾輛房車，一個完整的房車露營地設(shè)計，需要遵循規(guī)劃的選址、功能布局、布局模式等綜合考量。

營地產(chǎn)品的選址

營地的選址主要滿足環(huán)境、交通、區(qū)位及用地面積四個條件，優(yōu)美的環(huán)境、便捷的交通、優(yōu)越的區(qū)位條件和充足的項目用地是營地成功的必要條件，但是，不同類型的營地對條件選擇也需有所側(cè)重。

環(huán)境：地勢開闊平坦、通風(fēng)及排水良好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，緊鄰自然人工水域。

交通：國外營地間隔為250-300公里，車程約4個小時，營地距當(dāng)?shù)刂行某鞘?50-200公里，車程2.5-3公里。

區(qū)位：交通便利、依托景區(qū)或旅游城市。

用地面積：沒有固定要求，因地而制。

營地產(chǎn)品的功能分區(qū)

房車露營地根據(jù)其類型、自身特色及目標(biāo)客源市場的消費特征設(shè)置有不同的功能區(qū)，一般而言，都設(shè)有綜合服務(wù)區(qū)、宿營區(qū)、休閑娛樂區(qū)等。

功能區(qū)	功能	主要服務(wù)項目
綜合服務(wù)區(qū)	營地管理、服務(wù)中心，承擔(dān)基本服務(wù)功能	預(yù)訂、購物、餐飲、醫(yī)療、租賃、房車保養(yǎng)、信息服務(wù)等
宿營區(qū)	營地的主要功能區(qū)，提供宿營服務(wù)	相對獨立封閉的房產(chǎn)營區(qū)、露營區(qū)、轎車營區(qū)、營舍區(qū)等
休閑娛樂區(qū)	營地的公共活動區(qū)，提供休閑、娛樂等服務(wù)項目	垂釣、燒烤、采摘、攀巖、滑草、房車運動及水上娛樂活動等

除以上三大功能分區(qū)外，營地還會根據(jù)自身資源市場需要等對功能區(qū)進行延伸或完善，增設(shè)度假、旅游地產(chǎn)等功能分區(qū)，提供分時度假等服務(wù)。

營地產(chǎn)品的規(guī)劃模式

房車露營地規(guī)劃受道路交通、地形地貌、植被、光照、通風(fēng)等自然環(huán)境影響，尤其是露營區(qū)對場地的地形、坡度、排水等要求較高，另外房車露營地的規(guī)劃設(shè)計必須滿足房車順暢通行的基本功能，規(guī)劃時都應(yīng)結(jié)合地形地貌、自然資源等特征分區(qū)布置。

房車露營地總體規(guī)劃按空間布局一般分為以下三種模式：均勻發(fā)展型、輻射型、主軸線型。

均勻發(fā)展型

均勻發(fā)展型場地布局

特點：該布局模式的管理中心一般布置在場地的中間或入口處，方便對整個營區(qū)的管理。設(shè)置中心位置的功能包括：服務(wù)中心、綜合服務(wù)區(qū)、房車維修服務(wù)部等。露營區(qū)為游客提供露營休息的場所，通常較規(guī)整的分布在服務(wù)區(qū)周圍。娛樂活動區(qū)布置在露營地一側(cè)或周圍，主要的娛樂活動和露營區(qū)相對獨立。

缺點：露營區(qū)的景觀通常比較單一、乏味，缺少變化和情趣。

適合建設(shè)條件：

1. 場地本身比較平整、形狀也較規(guī)整，像廣闊的平原、低緩的丘陵、海濱沙漠、遼闊的草原等。

2. 適用于一些用地比較緊張的旅游景區(qū)，充分發(fā)揮其布局緊湊，節(jié)約土地的優(yōu)勢。

輻射型

輻射型場地布局

特點：該布局模式房車露營地的管理中心和服務(wù)設(shè)施中心都建在整塊場地的中心或是各塊地的連接處，以方便對整個營地各個區(qū)進行管理和提供服務(wù)。各個露營區(qū)根據(jù)場地的地形和環(huán)境特點，不規(guī)則的分散布置于管理區(qū)和服務(wù)區(qū)周圍。

優(yōu)點：將分散又相對集中的零散地塊有機結(jié)合起來，根據(jù)地塊的自然條件靈活選擇場地用途。露營區(qū)獨立、景觀各異，還可結(jié)合環(huán)境在露營區(qū)內(nèi)增加娛樂活動場。

適合建設(shè)條件：

1）景區(qū)內(nèi)可利用空間成輻射型分布，如一些森林、河流沖擊沿岸等。

2）臺地為主要地形的地區(qū)所形成的可用場地形成不連續(xù)的成片狀分布，片狀土地之間距離和高程相差不大。

3）丘陵地帶可以用來露營區(qū)的輻射狀空間布局的緩坡地帶。

4）具有相對復(fù)雜地形的景區(qū)

5）景區(qū)內(nèi)有分散的資源需要保護

6）對營區(qū)的露營環(huán)境要求較高，景觀具有變化和特色的景區(qū)。

主軸線型

主軸線型場地布局

特點：有一條主道路，各個露營區(qū)或活動娛樂區(qū)都分散布置于主道路兩側(cè)。

優(yōu)點：各個露營區(qū)幾乎都很獨立，可結(jié)合所處環(huán)境特點開發(fā)出完全不同的露營特色；可選擇性強，易于周邊生態(tài)環(huán)境的營建。

缺點：布局非常分散，較難管理，服務(wù)設(shè)施布局也較為困難，對于一些必要設(shè)施，每個露營區(qū)都需布置，成本較高。

適合建設(shè)條件：適合在風(fēng)景游覽路線較長的大型風(fēng)景旅游區(qū)或景點比較分散的山地環(huán)境中建設(shè)。

營地產(chǎn)品的具體設(shè)計建設(shè)

房車露營地建設(shè)需與外部公共道路相連通，在營地范圍內(nèi)設(shè)置入口區(qū)、停車場、管理服務(wù)區(qū)、營位區(qū)、游憩區(qū)等主要區(qū)域。各區(qū)域相對獨立，且又相互呼應(yīng)相互作用，形成整體的營地產(chǎn)品組團。其中營位區(qū)布局設(shè)計是整個營地產(chǎn)品的核心特色區(qū)，有以下布局類型：

集中式布局

營地用地緊張且地勢平坦，一般采用緊湊的聯(lián)排式布局。

優(yōu)點：占地面積小，容量大。

缺點：對場地平整度要求高，且營地密度大，旺季時會給人擁擠的感覺，缺乏必要的私密性，很難提高露營環(huán)境的品質(zhì)。

集中式布局

組團式布局

用地稍寬裕的營位區(qū)可采用組團式布局。由數(shù)個營位組成的組團散布在營區(qū)中，游車行道組織和連接起來。

優(yōu)點：布局較為緊湊，且具有一定的靈活性，營位排列方式節(jié)省道路面積，從而節(jié)約投資。

缺點：營位距離近，容易相互干擾，圓形組團與自然的融合性較差。

組團式布局

皮圈式布局

以不規(guī)則環(huán)形形式的道路將各個營位串聯(lián)起來，通常為單行道環(huán)線，各個環(huán)線再由上一級道路并聯(lián)起來，整體布局形式像一個個銜接在主干道上的橡皮圈。

優(yōu)點：對自然環(huán)境的適應(yīng)性強，可以順應(yīng)自然地形改變環(huán)線形狀；單向環(huán)線便于組織交通；營位間距被拉大，空間較為開敞，露營者心里舒適度增強，露營活動品質(zhì)提高。

缺點：道路面積較大。

皮圈式布局

樹枝式布局

由主要車行道延伸出的枝狀盡端式道路將各個營位串聯(lián)起來，通常為雙向車道，超過30米的盡端式道路末端設(shè)回車場。該布局適用于受到諸多自然條件限制的狹長地形，如山谷、河岸等。

樹枝式布局

圍合式布局

沿著道路周邊布置營位，并以道路圍合出較大而開闊的活動空間，用作集體活動或帳篷營位等，適用于較為規(guī)則的平整場地。

圍合式布局

混合式布局

在實際的房車露營地規(guī)劃設(shè)計中，由于場地大多數(shù)位于自然環(huán)境當(dāng)中，用地形式嘗嘗不規(guī)則，且地勢起伏等情況較多出現(xiàn)，單一的布局形式不能滿足實際的布局要求，這時需要根據(jù)實際地形特點綜合運用兩種或多種布局形式以達到空間利用率最高，并與自然環(huán)境恰當(dāng)融合的目的。

混合式布局

我國的自駕車房車營地

用地問題

一般營地建設(shè)的占地面積較大，而且一般都需要建在生態(tài)敏感、自然條件較好的地區(qū)。但我國對于營地建設(shè)土地的使用規(guī)定尚不明確，同時土地使用成本較高成，企業(yè)和投資商在對土地進行規(guī)劃和使用時所需要辦理的手續(xù)繁瑣甚至無從下手。

在我國土地利用類型中，沒有專門的營地用地類型，而自駕車房車營地更多地是為旅游者服務(wù)的旅游設(shè)施，這就造成自駕車旅游營地在獲取建設(shè)用地時存在不少困難。

好運通公司的王東慶說，目前我國土地使用方面規(guī)定不是很清楚，比如林地，不少地方即使不種樹，一直荒著，但為了得到國家的天保工程補償，還是定性為林地。

還有農(nóng)業(yè)用地也存在類似的問題，水資源利用規(guī)定等問題。首旅的王蓓黎說，現(xiàn)在拿地成本很高，即使在大西北，拿地也很難，劃撥難，這對營地建設(shè)制約很大。

楊朝陽說，目前買地搞營地根本不可能，也掙不了錢，國家土地政策不到位，比如林地、河道怎么使用沒有明確規(guī)定。

一般營地搞得好的，要不就是這個投資人是能人，能拿到地。拿地都得找省長、市長、縣長，要不就是政府有需求，對于一般的投資商來說很難做到，所以投資商需要一個公平的政策環(huán)境。

營地規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺失

汽車露營旅游的發(fā)展離不開露營地的建設(shè)，但我國目前的營地數(shù)量稀少，規(guī)模較小，嚴(yán)重制約著汽車露營旅游的發(fā)展。

近年來，中央和地方政府都出臺了不少支持房車和露營地發(fā)展的政策，而且國家體育總局和國家旅游局以及地方旅游行政管理部門也制定了不少關(guān)于露營地的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和要求。

譬如2013年國家體育總局頒布的《汽車露營營地開放條件和要求》和2015年國家旅游局頒布的《休閑露營地建設(shè)與服務(wù)規(guī)范第2部分汽車露營地》以及長三角地區(qū)三省一市聯(lián)合發(fā)布的《房車旅游服務(wù)區(qū)基本要求》。

此外，一些房車俱樂部和民間組織也出臺了關(guān)于露營地建設(shè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如中天行俱樂部的《中國營地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；中國汽車運動聯(lián)合會露營分會的《中國體育休閑（汽車）露營營地標(biāo)準(zhǔn)》；全國汽車自駕游管理辦公室的《全國汽車自駕游基地標(biāo)準(zhǔn)》等等。應(yīng)該說這些標(biāo)準(zhǔn)的出臺已經(jīng)產(chǎn)生一些作用，但現(xiàn)在的問題，諸多標(biāo)準(zhǔn)的起草和發(fā)布，造成了多頭管理的困境。

目前，我國的營地建設(shè)正處在初級階段，大多數(shù)城市和旅游景點都沒有建設(shè)符合國際露營標(biāo)準(zhǔn)的宿營地，正式掛牌的營地數(shù)量遠不能滿足汽車露營旅游發(fā)展的需要。

縱觀我國現(xiàn)有的汽車露營地，用水、供電、衛(wèi)生、安全、私密性等方面還有待進一步完善，各個方面的質(zhì)量也有待提高。以上種種缺陷在一定程度上阻礙了汽車露營旅游的普及，現(xiàn)在開始興建營地，需要建立一個完整的體系，需要投入大量的時間和大量的資金。

其次，營地服務(wù)缺少品牌意識。我國現(xiàn)有的汽車營地多建設(shè)在城市郊區(qū)或遠離旅游風(fēng)景地，或者是在鄉(xiāng)村荒地上建立，配套設(shè)施還停留在最基本生活基礎(chǔ)設(shè)施上，與普通的居民小區(qū)沒什么區(qū)別，有些甚至還沒有居民區(qū)那么便利，不屬于真正意義上的營地,更談不上品牌服務(wù)，這如何能讓消費者提得起旅游的興趣呢？

而在歐洲已經(jīng)有6000多個大大小小不同等級的露營地，即使是在我國的臺灣省也已經(jīng)擁有118個國際標(biāo)準(zhǔn)的汽車露營地。

由于沒有全國性營地建設(shè)規(guī)劃，缺乏標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)，地方和企業(yè)對在哪里應(yīng)該建設(shè)營地、建設(shè)什么類型、什么規(guī)模的營地感到非常迷茫，這一方面導(dǎo)致有的營地建設(shè)先天不足，后期無法經(jīng)營下去，另一方面導(dǎo)致營地重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)問題嚴(yán)重。

營地經(jīng)營困難、效益較差

隨著汽車露營旅游的發(fā)展，涌現(xiàn)了一些自駕旅游、汽車營地企業(yè)和相關(guān)的俱樂部，在一些地方這種企業(yè)沒有合法的經(jīng)營身份，在企業(yè)注冊的時候，找不到相關(guān)部門，而且工商注冊商號中沒有露營地這一項。這使得部分企業(yè)和露營地不得不變換身份，無法專項專職的合法經(jīng)營。

現(xiàn)有的一些露營地存在配套服務(wù)設(shè)施不健全、安全保障缺乏、相應(yīng)的旅游信息不對稱等問題。產(chǎn)生這些問題的原因主要是由于露營地是一個新生事物，環(huán)保、消防、工商部門在批準(zhǔn)的時候無法可依，造成許多營地經(jīng)營的合法性和合規(guī)性出現(xiàn)偏差，隨時隨地就可能面臨被取締或停業(yè)。

另一方面，由于營地建設(shè)處于起步階段，多數(shù)營地建設(shè)內(nèi)容單一，功能配套不是很完善，再加上前期投資較大，回收期較長，多數(shù)營地經(jīng)營企業(yè)效益較差，但由于看到了未來的發(fā)展前景，都在咬牙堅持經(jīng)營。

應(yīng)急救援和設(shè)施安全保障問題

露營地一般建在地勢平坦、開闊，依山傍水的自然環(huán)境區(qū)，可能會遇到雷雨大風(fēng)、山洪、泥石流等自然災(zāi)害，在交通、路況和氣象的信息發(fā)布不及時的情況下，營地對于應(yīng)急措施和安全防范的考慮尤為重要。

其次，我國在路標(biāo)的指示、加油站的布局與汽車維修服務(wù)等方面，還存在著許多有待改善的地方。有些地方的公路標(biāo)識、路線指引、旅游地圖等交通信息都不夠詳細，與露營者的期望存在一定差距。

最后，急救救援設(shè)施欠缺，缺乏安全保障。目前我國的安全救援組織能力十分薄弱，無法適應(yīng)汽車露營旅游的需要，露營者遇到異常天氣、突發(fā)疾病、交通事故等意外事件時往往難以得到及時救助。

房車露營案例精選

（1）鄉(xiāng)村型露營地——美國加利佛尼亞Visalia/Sequoia KOA

地理：位于加利福尼亞維塞利亞，有大片的草地，營位綠樹成蔭。

娛樂設(shè)施：泳池、排球場、騎馬場、兒童游樂場、游戲室、酒吧、遛狗區(qū)、K9寵物公園。

生活設(shè)施：有線電視、Wi-Fi以及家具齊全的空調(diào)小木屋。

周邊玩樂：有紅杉&帝王谷國家公園、約塞米蒂國家公園、探險樂園、維塞利亞市區(qū)游覽、?？巳毓爬系漠嫕M壁畫的建筑。

開放時間：全年開放

（2）五星級露營地——美國拉斯維加斯IVM Resort

地理：距拉斯加維斯世界頂級休閑娛樂、購物運動、美食餐飲中心，Mead河、Hoover大壩僅有幾分鐘車程。

占地：16.6公頃，400余個露營點。

特色：濃郁的熱帶風(fēng)情。

風(fēng)景：【查爾斯頓山】高聳入云的山峰、紅巖石峽谷的絢麗多彩的顏色都是人們親近大日然、放松心情的很好選擇。

生活設(shè)施：高級別的水、污物、電力接口，移動電視、電話、免費無線網(wǎng)絡(luò)等。

娛樂設(shè)施：2個九洞高爾夫球場、室外網(wǎng)球場、臺球室、棋牌室、游泳池、漂流池，還有Spa館、健身房、按摩室、桑拿室、豪華大理石淋浴間以及圖書館及劇院。

精彩活動：露營地還會不定期為游客準(zhǔn)備豐富多彩的節(jié)目、活動。

（3）海濱型露營地——美國佛羅里達州Fiesta Key

地理：佛羅里達群島的中心，是美國最受歡迎的度假勝地之一。

環(huán)境：占地28英畝，被一整片郁郁蔥蔥的植被環(huán)繞，讓人頗有身處熱帶的感覺。

娛樂設(shè)施：游泳池，餐廳，沙灘酒吧，免費WiFi，Spa館，釣魚臺，漫長的海岸線，寵物區(qū)，商店，碼頭，沙灘，可出租的小船，游樂場。

周邊玩樂：在墨西哥灣游泳&潛水&看日出、去長礁島州立公園騎行&徒步&釣魚&遛狗，玩沙灘籃球&排球&擲馬蹄鐵游戲，去夏威夷風(fēng)情酒吧&酒吧餐廳。

（4）山地型露營地——美國亞利桑那州Verde Valley

地理：美國亞利桑那州佛得河河畔，恰好就是這沙漠高地的一片綠洲。

環(huán)境：占地300英畝，北面是壯麗的紅巖山谷，西面是明格斯山脈，南面是Hackberry山脈，阿爾坎塔拉葡萄園等。

周邊玩樂：到著名的杰羅姆鬼城，在佛得河泛舟，塞多納自由行，或者就在露營地附近品酒，總之這里處處都充滿了神奇和冒險。

娛樂設(shè)施：活動中心，兒童游樂場，信息中心，寵物區(qū)，商店，水療中心、免費WiFi，徒步旅行俱樂部等。

（5）森林型露營地——美國俄亥俄州Homerville KOA

環(huán)境：位于一片美麗的自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，小徑蜿蜒，舒緩的小溪靜靜流淌。有兩個釣魚的池塘，營地有大面積的綠地樹林，里面有各種野生動物，沿著小徑，會有專業(yè)人士引導(dǎo)參觀種類繁多的野生動物，如野生火雞、鹿、狐貍及近90種的鳥(包括鷹、鶴及其他一些瀕危物種)。

生活設(shè)施：大型戶外泳池、湖邊小木屋、清新草地及營位等。

娛樂設(shè)施：歷史悠久的谷倉是營地娛樂的中心，谷倉的頂部是300年前的手工砍制的木梁，現(xiàn)場音樂會，藝術(shù)手工課，主題周末等活動都會在這里舉行。

周邊玩樂：馬蹄賭場、俄亥俄Amish部落、賽車道42、鐵路博物館等。

開放時間：每年4月20日-10月21日

（6）河畔型露營地——蒙大拿州Billing KOA