民宿運(yùn)營(yíng)是一件非?？简?yàn)個(gè)人綜合能力的事情，很多想要做民宿的朋友經(jīng)常面臨著這些困惑：
“選址總是很頭疼啊”
“到底裝修應(yīng)該注意哪些問(wèn)題”
“裝修預(yù)算已經(jīng)快控制不住了……怎么辦”
今天，小編整理了一些民宿運(yùn)營(yíng)干貨，送給還在迷茫的朋友們。
1、開民宿前的考察分析
很多朋友在想到開個(gè)民宿后就直接考慮選址問(wèn)題，殊不知不同的城市可能適合不同的住宿業(yè)態(tài)，民宿未必對(duì)于全部的城市都適用。
對(duì)于民宿的考察分析，我們應(yīng)該主要從這兩個(gè)方面分析：一是全方位了解民宿這個(gè)行業(yè)，二是可行性的分析。
一個(gè)民宿的好壞主要由：特點(diǎn)/亮點(diǎn)/吸引點(diǎn)、交通、大環(huán)境、周邊小環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、配套設(shè)施、室內(nèi)設(shè)計(jì)、餐飲、消費(fèi)者反饋等構(gòu)成，在考察的時(shí)候盡量去記錄這些信息，學(xué)習(xí)模仿，規(guī)避利害。
選址對(duì)民宿的重要性很高。經(jīng)營(yíng)民宿的出發(fā)點(diǎn)各不相同，不同的出發(fā)點(diǎn)所依托的環(huán)境要求不同。如果以純住宿為出發(fā)點(diǎn)，那么要考慮區(qū)塊3公里-5公里范圍內(nèi)的支撐點(diǎn)是什么（例如大型景區(qū)、大型游樂場(chǎng)、美麗鄉(xiāng)村等），如果以工作室為出發(fā)點(diǎn)就要考慮周邊環(huán)境是否怡人，跟主人的基調(diào)是否相符等等。
選房注意事項(xiàng)：空間大小、位置、原始狀態(tài)。
空間大小決定了你的入住人數(shù)，會(huì)很大程度上影響預(yù)訂量；位置不必說(shuō)，商圈景點(diǎn)公園流量大的地方；原始狀態(tài)的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本。
此外還有交通，也需要考慮在內(nèi)，其實(shí)核心就是便捷。
3、民宿改造要點(diǎn)
當(dāng)今的旅行者和度假者不再滿足于標(biāo)準(zhǔn)化的住宿和服務(wù)，而是希望居住在那些可以具有居住感、互動(dòng)感與體驗(yàn)感的場(chǎng)所。而民宿借助其飽含人文情懷的設(shè)計(jì)和濃郁的人情味，儼然成為當(dāng)代社會(huì)人們的避難所。
從建筑角度說(shuō)，民宿尚沒有嚴(yán)格的定義和類型的分類。但根據(jù)其設(shè)計(jì)特點(diǎn)和風(fēng)格可以分為老房改造民宿、藝術(shù)設(shè)計(jì)民宿、農(nóng)家體驗(yàn)民宿和Villa風(fēng)格民宿四種類型。
這四類民宿各有側(cè)重，也是在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要考慮與區(qū)分的。
民宿設(shè)計(jì)同時(shí)要注重文化元素的充分融入，一個(gè)沒有文化氛圍的民宿就好比一個(gè)青年旅社或者客棧，讓人索然無(wú)味。文化可以是符號(hào)也可以是本身所具有的氣質(zhì)，充分挖掘所在地的文化，要使人具有認(rèn)知感進(jìn)而形成認(rèn)同感。
民宿設(shè)計(jì)與情感和意識(shí)有關(guān)。從外部環(huán)境、空間規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等方面做到由外部到內(nèi)部的呼應(yīng)。同時(shí)，民宿要注重與游客進(jìn)行深層次的互動(dòng)與交流，滿足游客對(duì)民宿多層次的體驗(yàn)需求。
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洗手間排水要快要好、要有點(diǎn)坡度，以免有臭味有積水；
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房間漏水，就是裝修時(shí)防水做得不太好。所以最好做雙層防水；
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裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好。好的電視機(jī)、好的網(wǎng)絡(luò)wifi，預(yù)留足夠的電源插口；
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木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子千萬(wàn)要做好隔音，要不以后麻煩超級(jí)大；
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如果民宿是大規(guī)?？蜅＃窃谲浹b方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節(jié)能燈，要不等開業(yè)了看到電費(fèi)很高的時(shí)候你就來(lái)不及了，注意性價(jià)比。
民宿正式運(yùn)營(yíng)前需要房東們投入大量的成本，這使得不少房東在運(yùn)營(yíng)前已經(jīng)有了不少的經(jīng)濟(jì)壓力。
在做一套房源的時(shí)候，要做一份詳細(xì)的成本利潤(rùn)測(cè)算，估算產(chǎn)品價(jià)格（拿房?jī)r(jià)、日用品價(jià)格、水電煤網(wǎng)）和入住率，從而算出可以花多少錢用到推廣和裝修。
某種意義上來(lái)說(shuō)，拿房的價(jià)格決定了你的利潤(rùn)空間大小，房源銷售價(jià)格決定了轉(zhuǎn)化率；位置不必說(shuō)，商圈景點(diǎn)公園流量大的地方；配套設(shè)施的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本，繼而也會(huì)影響到轉(zhuǎn)化率。
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成本預(yù)估分析：要從側(cè)面了解你所考察區(qū)域的租賃成本費(fèi)用，改造的費(fèi)用全國(guó)是差不多的，找設(shè)計(jì)師朋友是可以預(yù)估出來(lái)的，然后再測(cè)算一下運(yùn)營(yíng)的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。
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收入預(yù)估：收入預(yù)估實(shí)際上是好做的，房間價(jià)格是透明的，平時(shí)和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項(xiàng)目的收入情況。
做支出收入預(yù)估是十分有必要的，只有算了賬才知道要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業(yè)的根本。如果并不能維持一個(gè)合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會(huì)消磨殆盡。
7、民宿營(yíng)銷定位
加多寶涼茶曾因成功的“怕上火”定位，一躍成為全國(guó)最受歡迎的飲料之一。良好的定位顯然已經(jīng)很多企業(yè)成功的關(guān)鍵因素之一。
定位民宿如何定位？三個(gè)客觀依據(jù)，缺一不可。首先，民宿做多大規(guī)模，大概投入多少錢？這直接決定了該民宿的檔次和客單價(jià)。
另一方面，民宿的核心競(jìng)爭(zhēng)力是差異化，而民宿的差異化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要詳細(xì)分析自身有哪些優(yōu)勢(shì)，哪些特長(zhǎng)，哪些可以落地在民宿中行成一個(gè)特色。
最后一個(gè)方面，在做定位之前需要深入了解一下目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特點(diǎn)，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。包含：
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品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力/品牌特色
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品牌消費(fèi)定位/客單價(jià)
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表現(xiàn)風(fēng)格定位
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品牌文化/精神
給民宿起名字要堅(jiān)持三個(gè)基本原則：
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識(shí)別度高，印象深刻，最好易記：這個(gè)是起好名字的第一要點(diǎn)，店名基本上是給消費(fèi)者的第一印象，讓自家民宿在預(yù)訂平臺(tái)中脫穎而出。
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能注冊(cè)商標(biāo)：很多人在起名字的時(shí)候都會(huì)忽略這個(gè)問(wèn)題，用一些通用詞匯做店名，或者起一個(gè)已經(jīng)被別人注冊(cè)商標(biāo)的品牌名。但如果民宿做大做強(qiáng)，名字就成了給別人做嫁衣了，建議在命名的時(shí)候最好去“國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)局”的網(wǎng)站查詢一下。
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表現(xiàn)品牌風(fēng)格：品牌名能夠反饋出民宿主的性格，或者和民宿的氣質(zhì)相符，因?yàn)橛幸环N東西叫“吸引力法則”，不同品牌名一定會(huì)吸引不同志趣的房客。
想要提高曝光率和瀏覽量，可以從以下幾個(gè)方面入手：
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標(biāo)題的關(guān)鍵詞；
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積極參與平臺(tái)的各項(xiàng)主題活動(dòng)；
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更多的涵蓋平臺(tái)標(biāo)簽，例如實(shí)拍、優(yōu)選、超贊房東等，滿足系統(tǒng)需求，也就是滿足客戶的需求。
說(shuō)到房源名稱涉及到的關(guān)鍵詞，可以分為易搜詞和轉(zhuǎn)化詞。
易搜詞就好比你找北京故宮周圍的房，你就會(huì)去搜“故宮”，這類詞還有“長(zhǎng)城”、“王府井”、“火車站”、“機(jī)場(chǎng)”等商圈、景點(diǎn)、公園關(guān)鍵詞；轉(zhuǎn)化詞會(huì)最終影響你的成交，這些需是可以打動(dòng)人的點(diǎn)，例如“精致裝修”、“慢生活”、“海景房”等標(biāo)簽詞。
所有這些房源名稱、房源圖片、房源介紹、房源評(píng)價(jià)、地理位置、成交單數(shù)等，都會(huì)直接影響到你房源的綜合排名。
在民宿進(jìn)行設(shè)計(jì)改造的時(shí)候，千萬(wàn)不要忘了在這個(gè)時(shí)間段辦理證件，合理的安排這兩項(xiàng)工作，可以最大化節(jié)省時(shí)間。
租賃合同簽署以后便可以去申請(qǐng)工商核名的事情，另外當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙確定以后，就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環(huán)評(píng)、食品安全等（各地政策會(huì)有所不同）。
一般來(lái)說(shuō)，在施工前消防的許可是必須辦下來(lái)的，否則是不讓動(dòng)工的。辦證是一個(gè)周期很長(zhǎng)的事，但是一定要提前去操作，把時(shí)間節(jié)點(diǎn)了解清楚，不要等著明天就要開業(yè)了，環(huán)評(píng)、公安和食藥監(jiān)局來(lái)找麻煩，再補(bǔ)辦可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間，不僅影響生意，還影響心情。