“從民宿到民宿群落，到文旅小鎮(zhèn)，多功能、多配套、多IP，可能會(huì)讓未來(lái)非標(biāo)住宿業(yè)發(fā)展更持續(xù)。”
“民宿最大的痛點(diǎn)，不是與業(yè)主簽訂合約的風(fēng)險(xiǎn)，而是民宿經(jīng)不起政治風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)不起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>
6月12日-13日，由廣東省旅游局、廣東省人民政府金融工作辦公室主辦，廣東省旅游發(fā)展促進(jìn)中心、新旅界承辦的2018廣東旅游產(chǎn)業(yè)投融資對(duì)接會(huì)在廣州保利洲際酒店正式拉開(kāi)帷幕。
千里走單騎創(chuàng)始人李一兵出席對(duì)接會(huì)分論壇“消費(fèi)升級(jí)下的新消費(fèi)體驗(yàn)·酒店與非標(biāo)住宿”，并做“從民宿、民宿群落到文旅小鎮(zhèn)”的主題演講，以下為演講實(shí)錄：
近幾年，民宿是個(gè)比較火的話題。根據(jù)我們十四年民宿經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，民宿是非常不好做的事，要把建筑和環(huán)境、溫度結(jié)合得很好，也要把主人溫度在民宿運(yùn)營(yíng)和管理過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)，這里面有很多需要注意的問(wèn)題。
現(xiàn)在從事民宿行業(yè)，做得比較好的民宿主，有一部分是建筑師，他們會(huì)把建筑方面做得很好，然后找一個(gè)合適的管理團(tuán)隊(duì)；有一些是從媒體出來(lái)的，在營(yíng)銷方面做得非常棒；還有一些從五星級(jí)酒店等標(biāo)準(zhǔn)住宿行業(yè)出來(lái)的高管，也做得非常出色。
在這其中大部分民宿主和千里走單騎一樣，想開(kāi)更多的店，做連鎖加盟。其實(shí)民宿做連鎖加盟，最重要的是不能失去運(yùn)營(yíng)和管理上的溫度，沒(méi)有主人溫度的民宿，很難在業(yè)界走下去。
在民宿業(yè)，千里走單騎摸爬滾打了十幾年，從民宿到民宿群落，再到文旅小鎮(zhèn)，我們運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有一些教訓(xùn)，要和旅游同仁們分享一下。
1.0單體民宿運(yùn)營(yíng)
無(wú)論是單體民宿還是民宿群落，一定會(huì)有一些痛點(diǎn)，而民宿最大的痛點(diǎn)，不是與業(yè)主簽訂合約的風(fēng)險(xiǎn)，而是民宿經(jīng)不起政治風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)不起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是旅游景區(qū)里的民宿。
旅游景區(qū)上升期間的民宿非常好做，比如麗江，從2004年到2012年，這八年民宿行業(yè)家家賺錢(qián)，因?yàn)槭袌?chǎng)量非常高。福建廈門(mén)鼓浪嶼客流量比較大，民宿營(yíng)銷平臺(tái)雖然建得不是特別好，但是依托單店，在流量非常大的群落里也可以找到客戶畫(huà)像。單體民宿有無(wú)數(shù)個(gè)痛點(diǎn)，但最大的痛點(diǎn)就是自己的流量、環(huán)境。
在千里走單騎運(yùn)營(yíng)的幾個(gè)單體民宿項(xiàng)目中，都經(jīng)歷了發(fā)展過(guò)程中的痛，其中最多的是：
一是配套不足。傳統(tǒng)的民宿，要做大一點(diǎn)的會(huì)議或者大一點(diǎn)的party的話，沒(méi)有像大酒店那樣完善的配套。
二是引流困難。在云南或者其他比較好的區(qū)域，民宿要把近30%收入補(bǔ)貼給OTA平臺(tái)。在引流非常困難的時(shí)候，大家都想競(jìng)爭(zhēng)OTA前三頁(yè)甚至前十名，而這樣就要不斷付出費(fèi)用，甚至有的民宿會(huì)付50%的高額費(fèi)用補(bǔ)貼給平臺(tái)，特別是做連鎖民宿的，不可能把供給關(guān)系平衡得很好。
三是民宿的淡旺季問(wèn)題比較明顯。
四是單體民宿運(yùn)營(yíng)成本高，店小但設(shè)備要全，所有相關(guān)配套都要有，相對(duì)成本高。
五是大宗接待能力薄弱，無(wú)法滿足人數(shù)較多團(tuán)隊(duì)的需求。
六是優(yōu)質(zhì)資源獲取難，比如我們到廣東，政府可能會(huì)把優(yōu)質(zhì)資源提供給地中海俱樂(lè)部，但是絕對(duì)不會(huì)給單體民宿，因?yàn)轶w量太小，形成不了聚合體。
2.0民宿群落聯(lián)盟
第一，強(qiáng)業(yè)態(tài)整合和IP集聚。從2016年開(kāi)始，千里走單騎開(kāi)始研發(fā)民宿群落，聯(lián)合國(guó)內(nèi)外20個(gè)民宿品牌，共同完成民宿群落的概念。
在整個(gè)民宿群落，有20家民宿，20個(gè)不同的品牌，20個(gè)小IP，匯聚成IP聚集。在整個(gè)片區(qū)，建一個(gè)會(huì)議室，建一個(gè)高端餐廳，滿足會(huì)議團(tuán)建需要，把配套功能作為共享。
第二，自帶特色配套產(chǎn)品服務(wù)。比如說(shuō)千里走單騎，藝術(shù)方面是我們的強(qiáng)項(xiàng)；戰(zhàn)略合作方拉各斯，可以把國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)來(lái)；日本康雅，會(huì)把很好的日料、湯匙文化帶到民宿群落里。還有其他做圖書(shū)館、咖啡廳，小吃等等，每一個(gè)品牌給群落貢獻(xiàn)一個(gè)共享空間。民宿群落抱團(tuán)取暖也是非常好的方向，可以獲得土地資源和政府背書(shū)，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
第三，銷售聯(lián)動(dòng)客源共享。把各具特色的非標(biāo)住宿領(lǐng)域優(yōu)秀IP結(jié)合一起，把中國(guó)做圖書(shū)館做得最好的朋友們請(qǐng)過(guò)來(lái)，把做咖啡的，把咖啡烘焙一條鏈擺在民宿品牌里，用它的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，運(yùn)動(dòng)的、休閑的，形成發(fā)展群落方向。
強(qiáng)業(yè)態(tài)整合能力，自帶特色配套產(chǎn)品服務(wù)，再加上整體銷售聯(lián)動(dòng)，共享客人資源，這樣匯聚起來(lái)，形成了幾個(gè)大片區(qū)，現(xiàn)在深圳的較場(chǎng)尾，就是一個(gè)民宿群落，有幾十家上百家的群落，有人做文化、有人做藝術(shù)、有人做音樂(lè)，甚至有人做小超市，給客人帶來(lái)的是聯(lián)體互動(dòng)平臺(tái)。從民宿過(guò)度到民宿群落，也是未來(lái)發(fā)展的一種方向。
莫干山文旅小鎮(zhèn)是千里走單騎操作運(yùn)營(yíng)的，整個(gè)片區(qū)一共有300畝地，其中為酒店提供了38畝商業(yè)產(chǎn)權(quán)用地。在這個(gè)民宿群落有農(nóng)耕文化、藝術(shù)文化和匠人文化，帶動(dòng)了16個(gè)藝術(shù)品酒店和民宿。
這里有一些田園休閑、親子度假產(chǎn)品，有四個(gè)藝術(shù)家駐留，還有美術(shù)館，青年藝術(shù)家們也經(jīng)常匯集到群落里教孩子、家庭繪畫(huà)、雕塑，把藝術(shù)簡(jiǎn)單化。匠人區(qū)內(nèi)有12個(gè)好匠人，有玩煙斗的、剪紙的，做四川各種特色藤編的、葉編的，甚至做重慶小面的。整個(gè)片區(qū)請(qǐng)了全世界最好的16位設(shè)計(jì)師，以抽簽的方式?jīng)Q定16個(gè)建筑品牌的關(guān)系，我們始終認(rèn)為建筑和環(huán)境有很好的溫度，是民宿和藝術(shù)酒店的根本，如果入住客人很喜歡你的建筑，可以增加黏性，便于傳播。
我們把特色餐廳、戶外休閑、定制旅行，定義為休閑度假類；農(nóng)耕文化，小的水系和采摘，定義為親子；手創(chuàng)、藝人和藝術(shù)家，形成民宿群落配套工具。從民宿過(guò)度到民宿群落，可以加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
3.0文旅度假小鎮(zhèn)
文旅度假小鎮(zhèn)是我們最近思考的內(nèi)容，不少地產(chǎn)商選擇在有山有水，風(fēng)景秀麗而離城市很近的地方拿地，但是大部分開(kāi)發(fā)商自身沒(méi)有運(yùn)營(yíng)能力，卻可以為民宿提供很好的商業(yè)、物業(yè)資源，所以，這從先天條件上決定了文旅小鎮(zhèn)將是非標(biāo)住宿行業(yè)很好的發(fā)展方向。
不同的跨界融合帶動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新。北京延慶文旅小鎮(zhèn)有十幾個(gè)空心村，受地質(zhì)和飲用水原因，很多村子都拆遷到延慶附近。從四五十年到七八十年代的建筑，這里依然保留著。因此我們把整個(gè)區(qū)域做了延慶百里畫(huà)廊度假文旅小鎮(zhèn)，一期做了一百棟，大約20家民宿。文旅小鎮(zhèn)配套功能更加齊全，我們幫助業(yè)主方規(guī)劃出36種不同的業(yè)態(tài)，從果園到水吧、禪修、日料，還做了兒童滑雪場(chǎng)、越野賽道、騎行長(zhǎng)廊等，這里森林、植被非常好，北京霧霾的時(shí)候，這還是陽(yáng)光明媚。
文旅小鎮(zhèn)的多種業(yè)態(tài)能在一定程度上彌補(bǔ)民宿單一的缺陷。在文旅小鎮(zhèn)內(nèi)，民宿只需要把客人早餐和住宿管好就可以，所有資源可以交給公共區(qū)。目前延慶項(xiàng)目已經(jīng)施工，明年會(huì)投入運(yùn)營(yíng)，樣板區(qū)已經(jīng)全部呈現(xiàn)出來(lái)了。
整個(gè)文旅小鎮(zhèn)，以會(huì)議、團(tuán)建為主，這是一條主線，另外還有四條輔線，婚慶、品牌發(fā)布、家庭、兒童。從民宿到民宿群落，到文旅小鎮(zhèn)，多功能、多配套、多IP，可能會(huì)讓未來(lái)非標(biāo)住宿業(yè)發(fā)展更持續(xù)。
做文旅小鎮(zhèn)更重要的是整個(gè)項(xiàng)目選址和產(chǎn)業(yè)布局，整個(gè)文旅小鎮(zhèn)究竟有多少家民宿比較合適？有多少家藝術(shù)酒店比較合適？有多少家高端的星級(jí)酒店或者度假村比較合適？從業(yè)態(tài)上開(kāi)始策劃，確保未來(lái)往前走，通過(guò)業(yè)態(tài)細(xì)分，再指導(dǎo)規(guī)劃、施工、軟硬裝，區(qū)域招商是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，我們?nèi)ツ曷涞氐乃膫€(gè)群落項(xiàng)目中，所有的招商基本在規(guī)劃過(guò)程中就已經(jīng)完成了50%，至少進(jìn)入這里面，商業(yè)、物業(yè)是穩(wěn)定的、安全的，而且有整體配套，有整體安防和環(huán)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，也能在未來(lái)將各種風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
從選址到規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)，再到品牌宣傳，完成文旅小鎮(zhèn)全鏈條整合運(yùn)營(yíng)服務(wù)。整個(gè)片區(qū)的品牌宣傳，從單一民宿品牌宣傳，過(guò)度到文旅小鎮(zhèn)宣傳，用多IP、多附加值的點(diǎn)，形成文旅小鎮(zhèn)整體宣傳，一定比做單一民宿好做，而且比單店成本更低一些。