隨著逆城鎮(zhèn)化發(fā)展與旅游市場(chǎng)消費(fèi)大升級(jí)，全民旅游度假時(shí)代已經(jīng)來臨，住宿市場(chǎng)需求激增，民宿投資成為了新風(fēng)口，各種民宿創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，國(guó)內(nèi)民宿市場(chǎng)仍在不斷增長(zhǎng)。但是隨著市場(chǎng)發(fā)展和用戶不斷更新的需求，民宿也將迎來新的挑戰(zhàn)：以文化為載體的民宿如何保持個(gè)性化、親情化的同時(shí)，尋求商業(yè)模式的創(chuàng)新？中國(guó)民宿產(chǎn)品立足市場(chǎng)背后的商業(yè)邏輯是什么？

《大旅游》就此話題采訪了國(guó)內(nèi)著名的旅游規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)派專家——中國(guó)管理科學(xué)研究院專家委員會(huì)委員馬牧青先生和中國(guó)旅游協(xié)會(huì)民宿客棧與精品酒店分會(huì)會(huì)長(zhǎng)張曉軍先生。以下是兩位專家的精彩評(píng)論。

中國(guó)民宿行業(yè)根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《民宿行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)與投資分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，全國(guó)共有民宿53852家。而在2014年和2015年，我國(guó)客棧民宿的數(shù)量則為30231家和42658家。預(yù)計(jì)到2020年，民宿市場(chǎng)能達(dá)到300億元規(guī)模。

民宿的迅速發(fā)展過程中鏈條迅速豐富，北京綠維文旅集團(tuán)總策劃師馬牧青認(rèn)為：現(xiàn)在中國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)的基本要素已經(jīng)十分明確，“近幾年，民宿產(chǎn)業(yè)完成了從單體民宿到品牌化連鎖的進(jìn)化，從前期的定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資平臺(tái)、投資機(jī)構(gòu)，到后期的運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷推廣，已經(jīng)形成了一條完整民宿產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，基于民宿產(chǎn)品的價(jià)值生成機(jī)制和消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代紅利，也形成了包含民宿預(yù)訂平臺(tái)、媒體平臺(tái)、民宿培訓(xùn)、研學(xué)旅行、餐飲植入、商品銷售、養(yǎng)生養(yǎng)老等細(xì)分服務(wù)項(xiàng)的完整價(jià)值鏈，甚至衍生出咖啡廳、茶館、書店、文創(chuàng)空間等多種‘民宿+’的創(chuàng)新業(yè)態(tài)?！?/span>

我們今天所要探討的就是這條豐富的產(chǎn)業(yè)鏈條中的一個(gè)基本要素——民宿產(chǎn)品。

一、堅(jiān)守民宿之“根”

當(dāng)前中國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。民宿，詩與遠(yuǎn)方的結(jié)合，民宿產(chǎn)品本身定位的變遷正是人們美好生活需求的一種彰顯，中國(guó)旅游協(xié)會(huì)民宿客棧與精品酒店分會(huì)會(huì)長(zhǎng)張曉軍在接受《大旅游》記者采訪時(shí)說：“民宿最初是作為鄉(xiāng)村旅游的住宿創(chuàng)新業(yè)態(tài)而出現(xiàn)的，當(dāng)傳統(tǒng)的住宿業(yè)態(tài)不能滿足人們需求時(shí)，民宿作為一種補(bǔ)充型、提升型的住宿業(yè)態(tài)就出現(xiàn)了。從這個(gè)層面上講，民宿能夠有效提升已經(jīng)成型的旅游目的地，包括已經(jīng)成熟的景區(qū)、民俗村、莊園、農(nóng)場(chǎng)等。隨著民宿的發(fā)展，現(xiàn)在探討的民宿已經(jīng)從最初的住宿創(chuàng)新業(yè)態(tài)上升為一種微型旅游目的地。在民宿的自我發(fā)展過程中，其投資者和經(jīng)營(yíng)者逐漸發(fā)現(xiàn)民宿的消費(fèi)者除了對(duì)‘住’有非常強(qiáng)烈的需求外，還要求解決‘住’之外的問題。而這個(gè)‘住’之外的問題比較能夠反映現(xiàn)在消費(fèi)者的行為特征——去景區(qū)化、去目的地化。從這個(gè)層面講，民宿可以概括為‘住+N’，‘N’就是民宿主根據(jù)消費(fèi)者量身定制的個(gè)性化旅游服務(wù)，因此就構(gòu)成了一個(gè)完整的旅游目的地體系?！?/span>

但是，無論民宿出現(xiàn)怎樣的變化，民宿的“根”必須堅(jiān)守。

1、“民”為本

民宿起于情懷。粗糲和精致、文飾和質(zhì)樸，每一家設(shè)計(jì)獨(dú)到的民宿都搭載著民宿主人一個(gè)理想主義的巧思，而那些尋著隱秘處而去的都市人，則總能在這一日兩日的閑適中找到被城市稀釋的自由情懷。與其說是住進(jìn)一間民宿，倒不如說是住進(jìn)了主人的情懷里。民宿代替了語言，講一個(gè)又一個(gè)美好的故事。而這個(gè)情懷的根本是什么？就是“民”。

“民宿是最有情懷的旅游投資項(xiàng)目之一，頗像臺(tái)灣所謂的小確幸，在有鄉(xiāng)愁、有閑情逸致的年代里，誰都希望在樂意做的事情中玩著賺錢?！瘪R牧青如是說，“第一批民宿投資者原本就沒有打算賺多少錢，那是一批純粹的夢(mèng)想主義者，因其有夢(mèng)想，故而對(duì)民宿注入了情懷，那是一種浸入骨子里的鄉(xiāng)情和鄉(xiāng)俗，是一種個(gè)性化、親情化、家庭化的服務(wù)。也正因如此，且在民宿興起之時(shí)，做的人少，新鮮好玩，并把準(zhǔn)了城里人和現(xiàn)代人的心動(dòng)點(diǎn)，所以也就火了，竟然還賺了大錢?！?/span>

所以，他認(rèn)為對(duì)于民宿，首先在一個(gè)“民”字，那就離不開民間、民族和民俗，而對(duì)于旅居者，恰恰這些民間、民族和民俗的文化是最具風(fēng)情、最具魅力、最有吸引力的。所以說，民宿如果不與地域的、淳樸的、純粹的、原真的、鄉(xiāng)俗的文化結(jié)合，就只剩下一個(gè)空殼，就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的、不具備個(gè)性的賓館，一個(gè)只可以借宿的地方，就不能稱其為民宿，連一個(gè)農(nóng)莊、農(nóng)舍都不如。民宿要接地氣，對(duì)接大眾市場(chǎng)，必須要講文化，且是地域性文化，并要有個(gè)性化、親情化服務(wù)。只有融合民俗風(fēng)情，才能開發(fā)獨(dú)具特色的“精品民宿”。

張曉軍同樣認(rèn)為，民宿之所以是民宿，或者說區(qū)別于精品酒店的地方就在于這個(gè)“民”?！艾F(xiàn)在有大量的偽民宿、亞民宿、范民宿的住宿產(chǎn)品，借民宿的名，打名宿的旗，然后進(jìn)入市場(chǎng)。之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，是因?yàn)楝F(xiàn)在民宿得消費(fèi)者的心，于是就引來其他的住宿產(chǎn)品搭民宿的車。民宿是什么？民宿從接待能力上來講，接待能力很小，具體到客房數(shù)上，我個(gè)人認(rèn)為民宿客房數(shù)不能超過10間。民宿的核心是什么？是‘民’，這個(gè)‘民’就是一種生活方式，并且這種消費(fèi)方式不是消費(fèi)者創(chuàng)造的，而是主人提供的。以五星級(jí)酒店的住宿體驗(yàn)為例，當(dāng)客人入住時(shí)，就是他們?cè)趧?chuàng)造自己在五星級(jí)酒店的生活方式；民宿是民宿主人主動(dòng)根據(jù)住宿者的情況結(jié)合自身的特點(diǎn)而提供的生活方式。這就是民宿和酒店的最大區(qū)別，酒店并不能常常見到工作人員，而民宿員工能常駐于民宿與住宿者溝通。民宿是民宿主人基于他自己的生活方式為消費(fèi)者提供的一套參與和體驗(yàn)產(chǎn)品，而酒店就是提供一個(gè)空間和設(shè)施讓消費(fèi)者自己決定如何在此生活和活動(dòng)。這是本質(zhì)的不同。”

基于這樣的理念，我們可以看到，早期的莫干山民宿和最早走向全國(guó)的民宿連鎖品牌，很多都深諳優(yōu)質(zhì)民宿的特性，從而成為中國(guó)民宿業(yè)的引領(lǐng)者。

但是，隨著民宿市場(chǎng)的火熱，入場(chǎng)者激增，抄襲和復(fù)制等亂象的驅(qū)動(dòng)下，出現(xiàn)了一些同質(zhì)化的民宿，雖然仍有美感，但是沒有了獨(dú)一無二的極致體驗(yàn)。

2、民宿知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)

民宿的同質(zhì)化問題是民宿業(yè)內(nèi)和媒體討論較多的一個(gè)話題。但是，中國(guó)目前的民宿產(chǎn)業(yè)是否真的到了同質(zhì)化嚴(yán)重的地步？對(duì)此，張曉軍認(rèn)為“民宿現(xiàn)在還沒形成產(chǎn)業(yè)，離產(chǎn)業(yè)還很遠(yuǎn)，可以說現(xiàn)在正是產(chǎn)業(yè)化的初級(jí)階段。要成為產(chǎn)業(yè)至少有五個(gè)指標(biāo)去衡量，例如對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度、有沒有職業(yè)經(jīng)理人或者說是專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)等，民宿遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，所以說民宿現(xiàn)在只是在產(chǎn)業(yè)化的初級(jí)階段，因此不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化嚴(yán)重這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)成熟時(shí)期的特征?！?/span>

對(duì)于同質(zhì)化問題，他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保持這樣一個(gè)態(tài)度：“同質(zhì)化是任何一個(gè)業(yè)態(tài)或者產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中必然要出現(xiàn)的一個(gè)階段化的特征，任何一種業(yè)態(tài)，在發(fā)展過程中如果不將其當(dāng)做個(gè)體現(xiàn)象，而是群體現(xiàn)象甚至是產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象的話，從創(chuàng)新到個(gè)性到趨同再到創(chuàng)新，必然是這樣一個(gè)過程。所以，我認(rèn)為不需要過度擔(dān)心同質(zhì)化問題，這是任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)展過程中必然會(huì)出現(xiàn)的。辯證法中提到了螺旋式上升，所以從新生、個(gè)性、趨同到個(gè)性，這個(gè)過程是永遠(yuǎn)會(huì)循環(huán)往復(fù)的，這應(yīng)該是我們對(duì)待同質(zhì)化的一個(gè)客觀態(tài)度?！被谶@個(gè)態(tài)度，分析民宿產(chǎn)業(yè)初級(jí)階段的特征，“雖然同質(zhì)化嚴(yán)重的問題是不存在的，但是確實(shí)出現(xiàn)了同質(zhì)化的趨勢(shì)和傾向，好的民宿一定會(huì)成為學(xué)習(xí)的對(duì)象，這也是一種發(fā)展規(guī)律。我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，創(chuàng)新分為兩種，一種創(chuàng)新是自主式創(chuàng)新（或者說原始創(chuàng)新），一種創(chuàng)新是借鑒式創(chuàng)新（或者說模仿式創(chuàng)新），這些都是創(chuàng)新的路徑。當(dāng)然，我們也需要用適當(dāng)?shù)氖侄稳ヒ龑?dǎo)這些投資者盡量多一些自主創(chuàng)新，少一些模仿創(chuàng)新，最好不要山寨。”

那么，“適當(dāng)?shù)氖侄巍庇钟心男┠?？張曉軍提供了一條思路：保護(hù)民宿知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

張曉軍說：“民宿天生就是創(chuàng)新的，第一個(gè)就是功能性創(chuàng)新，彌補(bǔ)傳統(tǒng)住宿業(yè)的不足；第二個(gè)民宿本身就是創(chuàng)新的；第三個(gè)民宿的群體是創(chuàng)新的，不是農(nóng)民和農(nóng)民合作組織做出來的東西，是城市里的人下鄉(xiāng)做出來的；第四個(gè)創(chuàng)新體現(xiàn)在民宿的開發(fā)模式和傳統(tǒng)的是不一樣的，需要有很強(qiáng)的設(shè)計(jì)性。因此，民宿的基因就是創(chuàng)新。從這個(gè)層面上講，很多民宿都充滿了個(gè)性，這是民宿天然的屬性，例如建筑的外觀、建筑的功能、風(fēng)格、民宿提供的生活方式等。突出的就是民宿的名稱上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)民宿是不會(huì)有重名的，民宿的名稱都是民宿主人挖空心思想出來的。這些創(chuàng)新應(yīng)該都是民宿主人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。在去年舉辦的民宿品牌論壇上我呼吁，民宿品牌的塑造要以知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)為保障，因?yàn)槿魏我患颐袼薅寄苎杆傩纬善放?，尤其是現(xiàn)在能夠通過各類媒介渠道進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，迅速形成品牌，不管是區(qū)域性品牌、小眾品牌，還是更大空間意義上的品牌，好的民宿能夠迅速形成品牌。我呼吁，民宿主要去注冊(cè)自己的品牌以便進(jìn)行保護(hù)，包括工商注冊(cè)、商標(biāo)注冊(cè)等。今年，我們將民宿行業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)作為重點(diǎn)工作，通過各種手段幫助民宿主人，通過知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)相關(guān)法律規(guī)定甚至技術(shù)手段來保護(hù)民宿的個(gè)性和原創(chuàng)性?！?/span>

二、遵循市場(chǎng)規(guī)律

1、民宿開發(fā)

馬牧青提出：“建設(shè)一家民宿包括前期的硬件建設(shè)和后期的運(yùn)營(yíng)推廣?！睆垥攒娫诓稍L中具體提到民宿的開發(fā)流程：“如果將民宿界定為文化旅游產(chǎn)品的話，其開發(fā)流程類似于其他的文化旅游產(chǎn)品，都要遵循一般的開發(fā)規(guī)律，也就是策劃定位、選址、拿到資源使用權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，大致上就這些步驟?！?/span>

就策劃定位環(huán)節(jié)而言，馬牧青認(rèn)為：“精準(zhǔn)定位必是民宿成功的先決條件，明確目標(biāo)客群訴求才能打造優(yōu)秀的產(chǎn)品。定位主要包含市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位和形象定位，市場(chǎng)定位是根據(jù)目標(biāo)客群行為偏好、消費(fèi)能力進(jìn)行的價(jià)格區(qū)間和選址的定位；產(chǎn)品定位是在明確目標(biāo)客群需求的基礎(chǔ)上，確定的空間設(shè)計(jì)、文化內(nèi)涵、硬件風(fēng)格、配套設(shè)施的定位；形象定位是確定了民宿的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，在運(yùn)營(yíng)推廣過程中品牌形象的不斷強(qiáng)化。在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上，民宿才能獲得持久而強(qiáng)大的生命力。事實(shí)上，每一個(gè)精品民宿的誕生，都是定位先行。這與我‘旅游開發(fā)先定位，旅游規(guī)劃先策劃’的理念是一致的，任何一家優(yōu)質(zhì)民宿都不可能跨過精準(zhǔn)定位環(huán)節(jié)?！?/span>

就選址這一環(huán)節(jié)而言，張曉軍將其大致分為三種：第一種，就是依托景區(qū)或者成熟的目的地城市。例如麗江、大理，麗江本身享有國(guó)際聲譽(yù)的旅游目的地，麗江古城是非常著名的景點(diǎn)，在麗江古城內(nèi)外聚集了大量的民宿；大理古城和洱海構(gòu)成了大理作為國(guó)際性旅游目的地的核心吸引物，所以在大理古城外，在洱海周圍甚至湖中都有大量的民宿。這些民宿本身就是景區(qū)依附型，對(duì)“住”之外并不十分強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槌鞘泻途皡^(qū)已經(jīng)提供足夠多的生活方式。即便如此，民宿主也試圖在豐富的資源中提煉創(chuàng)新一些新的旅行方式，例如大理的有些民宿就提供騎行大理的活動(dòng)，這些都是傳統(tǒng)旅行社沒有的服務(wù)，這就是一種創(chuàng)新，是基于對(duì)城市的理解和熱愛，是對(duì)城市細(xì)節(jié)的深度探索。第二種，城郊型民宿。例如北京郊區(qū)的民宿就是這種類型。城郊型的民宿就是為了和城市生活方式形成一種巨大的反差而存在的，因此民宿主就需要挖空心思去尋找那些可以與城市生活形成巨大反差的，不管是建筑形態(tài)、景觀、特色食材，以及動(dòng)靜結(jié)合的創(chuàng)新活動(dòng)等。第三種，就是旅游后發(fā)地區(qū)宿。這些地方本身在自然資源或者文化資源上有獨(dú)特的吸引力和鮮明個(gè)性，例如某些少數(shù)民族地區(qū)本身并不是旅游目的地，但是也出現(xiàn)民宿投資者去那兒投資民宿。從民宿與目的地的關(guān)系上講，第一種選址，民宿是依附型、后來型、借勢(shì)型，是先有了旅游目的地后有了民宿；第三種就不一樣，民宿此時(shí)就成為旅游開發(fā)的先導(dǎo)，是民宿發(fā)現(xiàn)了這個(gè)地方的獨(dú)特價(jià)值，將當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源與民宿結(jié)合起來。

就拿到資源使用權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)環(huán)節(jié)而言，日前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)全域旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出，將旅游發(fā)展作為重要內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)、土地利用、海洋主體功能區(qū)和海洋功能區(qū)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等相關(guān)規(guī)劃中，由當(dāng)?shù)厝嗣裾幹坡糜伟l(fā)展規(guī)劃并依法開展環(huán)境影響評(píng)價(jià)。將旅游發(fā)展所需用地納入土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，年度土地利用計(jì)劃適當(dāng)向旅游領(lǐng)域傾斜，適度擴(kuò)大旅游產(chǎn)業(yè)用地供給，優(yōu)先保障旅游重點(diǎn)項(xiàng)目和鄉(xiāng)村旅游扶貧項(xiàng)目用地。鼓勵(lì)通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和工礦廢棄地復(fù)墾利用試點(diǎn)的方式建設(shè)旅游項(xiàng)目。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式開辦旅游企業(yè)。城鄉(xiāng)居民可以利用自有住宅依法從事民宿等旅游經(jīng)營(yíng)。

當(dāng)然，規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，也都密切關(guān)系著一個(gè)民宿的成功與否。

2、民宿的盈利模式

雖然每家民宿的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式各有不同，但是民宿的盈利點(diǎn)大致分為幾類：住宿收入，現(xiàn)在依然是民宿的第一大收入來源；餐飲收入；衍生品收入；其他旅游和服務(wù)收入。

就住宿收入而言，途家發(fā)布的《2017年民宿短租發(fā)展報(bào)告》顯示，2017年國(guó)內(nèi)民宿平均價(jià)格401元/晚，這相當(dāng)于國(guó)內(nèi)四星級(jí)酒店的水準(zhǔn)。

2017年10月、8月、9月均價(jià)最高，7月均價(jià)最低，高峰期比淡季上漲幅度高達(dá)76%；海外民宿平均價(jià)格為744元/晚（高出國(guó)內(nèi)平均價(jià)格85%），其中12月、10月和4月均價(jià)最高，分別為835元和786元，9月份則是海外民宿價(jià)格最低點(diǎn)，平均為648元，9月份是國(guó)內(nèi)出行的相對(duì)高峰期，此時(shí)不妨選擇海外出行。相對(duì)國(guó)內(nèi)淡旺季的波動(dòng)，國(guó)外民宿價(jià)格波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，高峰期均價(jià)僅高出淡季均價(jià)29%。

途家大數(shù)據(jù)顯示，2017年有8個(gè)國(guó)內(nèi)城市的間夜均價(jià)超過千元，其中千島湖、亞布力、湖州平均價(jià)格超過1500元。這些城市間夜均價(jià)較高，主要是因?yàn)槊袼抟远燃賱e墅為主。

圖表來源：《2017年民宿短租發(fā)展報(bào)告》

對(duì)于民宿的其他盈利模式，馬牧青提到：“電商是民宿‘觸網(wǎng)’很難繞過去的衍生業(yè)態(tài)。其實(shí)這是民宿與特色商品銷售結(jié)合的渠道升級(jí)版，有其存在的合理性。但我們要思考：民宿本身在‘電商模式’中是一種怎樣的角色？‘民宿+電商’和‘電商+民宿’是不同的。這種模式下，如果民宿成為了電商的線下體驗(yàn)店，那么民宿本身的文化屬性就會(huì)被淡化，一個(gè)普通酒店甚至一個(gè)超市可以完成的業(yè)態(tài)嫁接，不需要民宿來完成，更何況，這種模式容易傷害民宿本身的格調(diào)。如果電商模式是民宿特色產(chǎn)品的線上渠道升級(jí)，這是很健康的模式，民宿獲得了主導(dǎo)權(quán)，民宿主就會(huì)更有尊嚴(yán)，會(huì)更致力于開發(fā)民宿的特色產(chǎn)品，對(duì)民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很好的促進(jìn)作用?！?/span>

對(duì)于民宿如何實(shí)現(xiàn)盈利，馬牧青建議：“民宿需要開源節(jié)流。所謂開源，就是增加盈利點(diǎn)。除了房費(fèi)、餐飲之外，增加旅游商品銷售收入等；所謂節(jié)流，就是降低成本，實(shí)現(xiàn)精益化管理。對(duì)于沒有絕對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的民宿，如果要實(shí)現(xiàn)盈利，必須在‘住 ’這一基本要素的基礎(chǔ)上，充分疊加旅游出行的‘吃 、行、游、購(gòu)、娛’等其他要素來提供增值服務(wù)，從而解決住宿收入單一的盈利模式。依托溫泉的日本北海道民宿、依托觀光的麗江民宿、依托探險(xiǎn)的雪山民宿等，已經(jīng)超越了基本居住屬性，而是基于當(dāng)?shù)靥厣瑵M足目標(biāo)客群更高級(jí)別的訴求?！?/span>

3、資本市場(chǎng)——眾籌

民宿除了依靠自身的盈利模式獲得資金之外，如果要往更大的市場(chǎng)進(jìn)行開拓，短期內(nèi)則需要大量資金去支持發(fā)展。而新型業(yè)態(tài)對(duì)資本的誘惑在民宿投資中表現(xiàn)十分明顯，投資主體從早先的原住民、創(chuàng)業(yè)者、文青、設(shè)計(jì)師、傳統(tǒng)酒店從業(yè)者等個(gè)人投資主體，到后來的酒店企業(yè)、OTA等競(jìng)相布局，金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投瞄準(zhǔn)民宿，推進(jìn)了民宿品牌連鎖和產(chǎn)業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，出現(xiàn)井噴式發(fā)展。其中，眾籌這種資金籌措方式在民宿市場(chǎng)上異?；馃?。

“眾籌的低門檻投資金額、突破投資地域限制的特點(diǎn)和靈活的表現(xiàn)形式，為旅游類創(chuàng)意項(xiàng)目提供了融通資金的作用。傳統(tǒng)的酒店、賓館提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，追求檔次，投資額高，而非標(biāo)準(zhǔn)住宿則追求個(gè)性化設(shè)施和服務(wù)，多由個(gè)人投資建成。眾籌在這兩種旅游住宿業(yè)態(tài)中均有所體現(xiàn)，隨著旅游業(yè)的個(gè)性化發(fā)展，非標(biāo)準(zhǔn)住宿成為業(yè)界新寵，后者在數(shù)量和成功率上明顯高于前者。民宿眾籌本身是一種健康合理的融資方式。然而在實(shí)操中，投資者參與投資民宿眾籌項(xiàng)目首先面臨著前期盡調(diào)困難的問題，此外，后期收益確認(rèn)、分配以及資金安全等問題也存隱患。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，民宿眾籌仍然值得鼓勵(lì)，畢竟，民宿眾籌的營(yíng)銷意義大于融資意義。眾籌一方面可引資，另一方面可獲客，潛在客戶成為合伙人，可以帶來更多客源，這是精準(zhǔn)化營(yíng)銷模式。”馬牧青這樣評(píng)價(jià)民宿市場(chǎng)的眾籌。

而張曉軍則對(duì)民宿市場(chǎng)眾籌的火熱比較擔(dān)心：“民宿提供了一種全新的生活方式，因?yàn)槭艿绞袌?chǎng)的青睞、媒體的熱捧，迅速成為投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域，越來越多的人和機(jī)構(gòu)進(jìn)入民宿投資領(lǐng)域，在這個(gè)過程中，一種新的金融支持方式或者說資本籌措方式—眾籌也就出現(xiàn)了。眾籌滿足了民宿很多核心需要，第一就是資金；第二是消費(fèi)權(quán)益，通過眾籌能夠固定一部分客戶。從這兩點(diǎn)來講，互聯(lián)網(wǎng)眾籌和民宿經(jīng)營(yíng)是高度吻合的。眾籌商，例如北京的多彩投、杭州的開始吧，也發(fā)現(xiàn)民宿是提升他們的知名度、拓展他們業(yè)務(wù)的最好方式，因?yàn)槊袼奘浅鞘芯⒅v情懷的結(jié)果，情懷就是故事，故事是最容易打動(dòng)人心的。從這個(gè)層面上講，民宿需要眾籌，眾籌需要民宿。例如前不久多彩投上，薛蠻子創(chuàng)建的個(gè)人民宿品牌‘蠻子民宿·京都’眾籌項(xiàng)目，可以說是一種相互利用。但是民宿的后期經(jīng)營(yíng)能不能支持眾籌越來越高昂的資金籌措成本是個(gè)問題?，F(xiàn)在民宿眾籌的投資回報(bào)率越來越高，我個(gè)人預(yù)計(jì)今年會(huì)有相當(dāng)一部分民宿的經(jīng)營(yíng)者會(huì)被眾籌綁架?！?/span>

三、民宿的情懷與商業(yè)化

民宿的情懷和商業(yè)化并不應(yīng)是對(duì)立的，而是民宿行業(yè)得以邁步前進(jìn)的兩條腿，這就是我們認(rèn)為民宿的商業(yè)邏輯。以現(xiàn)在探討頗多的民宿個(gè)性化與標(biāo)準(zhǔn)化為例，張曉軍認(rèn)為：“民宿與生俱來就是強(qiáng)調(diào)個(gè)性化。民宿之所以能夠迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，能夠成為國(guó)人城郊度假、國(guó)外旅游等選擇的新型旅行方式，就是因?yàn)槊袼蕹錆M了個(gè)性化的魅力。但是個(gè)性化不能排斥標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化也不會(huì)帶來個(gè)性化的消亡。民宿是服務(wù)產(chǎn)品，而服務(wù)必須要有標(biāo)準(zhǔn)化為保障，例如服務(wù)設(shè)施、接待設(shè)施、管理設(shè)施等硬件上必須標(biāo)準(zhǔn)化，但是服務(wù)內(nèi)容、手段、流程等方面就完全可以個(gè)性化。個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)化就像一個(gè)硬幣的兩面，誰也離不開誰。民宿是以標(biāo)準(zhǔn)化為保障的個(gè)性化商品。”

民宿的文化氛圍與影響力的擴(kuò)大，甚至一度引領(lǐng)和創(chuàng)造了新的消費(fèi)取向，原來的為“一片景，找一張床”在某些地方甚至成了“為一張床、赴一座城”。馬牧青告誡說：“當(dāng)大家一擁而上去搞民宿，并奔著掙大錢的目的，民宿行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模化、功利化、賓館化、大眾化發(fā)展趨勢(shì)，且選址、建設(shè)、文化、運(yùn)營(yíng)等一切行為已然走樣、改變初心時(shí)，這個(gè)行業(yè)會(huì)在熙熙攘攘中會(huì)走向什么結(jié)局？在民宿的浪潮中，仍需保持理性。在中國(guó)旅游業(yè)這個(gè)十倍速度發(fā)展的市場(chǎng)中，一個(gè)行業(yè)從藍(lán)海到紅海的切換或許會(huì)迅速到超出想象，民宿投資中的陷阱不可忽視?！?/span>